La venta de viviendas en Colombia lleva más de 14 meses en declive, una situación que ha generado preocupación en los sectores de la construcción e inmobiliario, lo que ha motivado a Camacol a proponer varias estrategias de reactivación.
Sin embargo, para Adrián Hidalgo, CCO de 4S Real Estate, empresa de consultoría inmobiliaria de Latinoamérica, esta caída no es una tragedia, sino una oportunidad para replantear la oferta y adaptarse a las nuevas necesidades de los compradores.
En diálogo con EL COLOLOMBIANO, Hidalgo, experto en crear e implementar estrategias de expansión, ofreció su visión sobre cómo revitalizar el sector, quien participó la semana pasada como conferencista del VII Encuentro Nacional de Ventas, organizado por la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), en Medellín.
En palabras de Hidalgo, “el mercado sigue necesitando vivienda, solo que debemos ser más inteligentes en cómo la ofrecemos. Es un momento para repensar y reconfigurar, no para desesperarse”.
¿Esta caída sostenida en las ventas de vivienda es el final del túnel o es una oportunidad para repensar el sector?
“La caída en las ventas de vivienda no es un fenómeno aislado de Colombia, sino que refleja una tendencia en toda Latinoamérica. La necesidad de vivienda en nuestros países latinoamericanos sigue siendo muy alta, especialmente en las principales ciudades. La caída en las ventas se debe, en parte, a la falta de oferta adecuada para satisfacer esa demanda. Esta situación no es sostenible a largo plazo, ya que la demanda seguirá existiendo. Sin embargo, el mercado necesita adaptarse a los nuevos tiempos”.
Entonces, ¿cómo se debe adaptar el sector de la construcción y el inmobiliario? ¿Es un problema de oferta?
“Es un problema crucial en la conceptualización del producto inmobiliario. No es un problema de metros cuadrados, sino de conceptualización. Los desarrolladores o constructoras deben enfocarse en crear proyectos que respondan a las necesidades específicas de los diferentes segmentos del mercado, como los millennials y las personas mayores. Es decir, los proyectos deben ofrecer más que cuatro paredes, deben proporcionar una experiencia de vida enriquecedora, con comodidades y servicios que respondan a las expectativas del mercado actual”.
Esa generación Millennial cuestiona la oferta de viviendas porque las califica como pequeñas y estandarizadas, y a precios altos, ¿tiene la razón?
“El verdadero problema es la falta de innovación en el diseño. Los precios altos no solo responden al costo de construcción, sino también a la falta de diversidad en el tipo de producto ofrecido. La verticalización ha sido una solución a la escasez de terrenos, pero necesitamos proyectos que realmente respondan a las necesidades de todos los segmentos del mercado. Los millennials buscan experiencias de vida más que simples espacios. Proyectos de uso mixto que incluyan muchas comodidades, espacios de coworking y verdes pueden responder mejor a sus necesidades. Los desarrolladores deben enfocar sus esfuerzos en crear entornos que mejoren la calidad de vida”.
La discusión sobre los precios de la tierra y su impacto en el costo final de las viviendas es crucial. ¿Qué se debe hacer al respecto?
“El precio elevado de la tierra definitivamente afecta los costos de desarrollo. Las constructoras a menudo compran terrenos caros y esto se traduce en precios elevados para las viviendas. La solución puede estar en ajustar las densidades permitidas en los planes de desarrollo urbano de las ciudades y municipios para que los precios sean más accesibles”.
En Colombia, existe un déficit habitacional significativo. Camacol ha estimado que se deben construir al menos 520 mil viviendas anuales durante los próximos 10 años. ¿Están considerando a las nuevas generaciones, en esos cálculos? ¿Están teniendo en cuenta los cambios en los hábitos de consumo?
“Las generaciones cambian sus necesidades y hábitos, y es esencial que los cálculos de déficit habitacional se adapten a estos cambios. Aunque los millennials y la generación Z pueden priorizar diferentes cosas, como viajar, la demanda de vivienda sigue existiendo. El desafío es adaptar nuestras ofertas a estas nuevas prioridades. Esto podría significar desarrollar más viviendas en renta para nómadas digitales o crear proyectos que se alineen con las expectativas de estas generaciones, como viviendas modulares o flexibles”.
¿Hasta qué punto las economías, como la colombiana, pueden soportar los altos precios de la vivienda, dado que los ingresos no crecen al mismo ritmo?
“Los altos precios de la vivienda son un desafío significativo. El problema no solo es el aumento de los costos de construcción, sino también la desconexión entre estos costos y los ingresos de los residentes. Para abordar esto, los desarrolladores deben ser conscientes del mercado y ajustar sus ofertas para que sean accesibles. La solución podría estar en reducir el tamaño de las unidades, aumentar la densidad y ofrecer productos que se ajusten a las capacidades económicas de los compradores locales. Es esencial ajustar la oferta a la realidad económica para evitar que los precios se vuelvan prohibitivos”.
¿Qué recomendaciones daría para que no solo vendan una casa con habitaciones y baños, sino que también ofrezcan un valor agregado?
“Hay muchas formas de abordar esto y, como siempre, la respuesta es que depende del mercado al que te estás dirigiendo. No podemos ofrecer lo mismo a todos. Lo importante es la microsegmentación: en lugar de hacer un edificio con diferentes tipos de unidades, necesitamos enfocarnos en grupos específicos con necesidades particulares. Por ejemplo, las comodidades para una pareja joven sin hijos serán diferentes de las necesarias para una familia con niños. Además, los hogares monoparentales también tienen necesidades únicas, como servicios legales y educativos.
En cuanto a la tendencia hacia la sostenibilidad, sí, las viviendas verdes son cada vez más relevantes. Además de utilizar materiales y tecnologías que reduzcan el consumo de energía y agua, es crucial considerar cómo se integran estos proyectos en su entorno. En ciudades congestionadas, los proyectos deben considerar el uso mixto de espacios y crear distritos caminables, lo que puede elevar la plusvalía y mejorar la calidad de vida. La apertura y la creación de espacios públicos bien iluminados también contribuyen a la seguridad y al bienestar de los residentes”.
Finalmente, en Medellín, estamos viendo una gentrificación impulsada por el aumento de turistas que compran propiedades, elevando los precios tanto para la compra como para el alquiler. ¿Cree que esta tendencia podría llevar a una burbuja inmobiliaria en la ciudad?
“No creo que estemos necesariamente ante una burbuja inmobiliaria, aunque sí es cierto que los precios elevados no son sostenibles a largo plazo. Lo que estamos viendo es una especulación que puede hacer que los precios suban más allá de lo razonable. Las constructoras deben estar atentos a estos cambios y ajustar sus estrategias para ofrecer productos que sean accesibles para los residentes locales. La clave está en encontrar un equilibrio entre aprovechar el mercado internacional y no descuidar las necesidades locales. Si logramos adaptar nuestros proyectos a estas realidades, podemos evitar una burbuja y fomentar un desarrollo sostenible y equilibrado”.
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