El sector vivienda comenzó 2026 con el peor arranque desde que se tiene registro. Los lanzamientos de nuevos proyectos y las iniciaciones de obra alcanzaron mínimos históricos, mientras que las ventas de vivienda nueva retrocedieron a niveles no observados desde 2013.
En enero, las iniciaciones de obra se redujeron 56% anual, los lanzamientos cayeron 23% y las ventas disminuyeron 15%, una contracción que además se compara frente a un enero de 2025 que ya había sido débil.
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Así lo arrojó un reciente informe de Corficolombiana, según el cual la magnitud y persistencia de estas cifras sugieren que el sector no enfrenta un ajuste cíclico convencional, sino un deterioro más estructural, asociado a un entorno macroeconómico y de política pública cada vez más adverso.
El debilitamiento no es reciente. Desde 2023, la comercialización de vivienda ha registrado caídas sostenidas, hasta alcanzar los niveles más bajos de la historia reciente. En línea con ello, el valor agregado de la construcción de vivienda se contrajo 5,9% en 2025, completando tres años consecutivos (11 trimestres) de retrocesos en la actividad.
Tasas hipotecarias encarecen el crédito y frenan la demanda
El encarecimiento del financiamiento se ha convertido en uno de los principales factores de la contracción.
De acuerdo con el informe, en un contexto de presiones fiscales que mantienen elevadas las tasas de los TES —referente clave de las tasas de largo plazo—, las entidades financieras han incrementado las tasas hipotecarias para mantener su atractivo frente a estos títulos.
En febrero, las tasas hipotecarias alcanzaron un promedio de 12,7%, su nivel más alto en 19 meses. Según estimaciones, por cada punto porcentual adicional en la tasa de interés, las cuotas mensuales de un crédito pueden aumentar entre 4% y 7%, dependiendo del plazo.
Por ejemplo, según cálculos de los analistas de Corficolombiana, para una vivienda VIS de 150 salarios mínimos a 15 años, un aumento de la tasa del 12% al 13% implicaría que la cuota pase de cerca de $2,8 millones a $3 millones, es decir, alrededor de $157.000 adicionales cada mes.
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Mi Casa Ya restringe el acceso a vivienda social
Al mayor costo del crédito se suma el debilitamiento del programa Mi Casa Ya, fundamental para sostener la demanda en los segmentos de menores ingresos.
En 2025 se asignaron 8.650 subsidios, 82% menos que en 2024 y muy por debajo de la meta inicial de 50.000 anuales. Sin este apoyo, la cuota mensual promedio sería cerca de 40% más alta, representando un aumento de $1,2 millones mensuales para una vivienda VIS de 150 salarios mínimos.
“Sin el programa, alrededor de 1,5 millones de hogares dejarían de cumplir las condiciones para acceder a vivienda VIP y cerca de 1,0 millón a vivienda VIS. Además, el presupuesto de Fonvivienda se redujo 34% para 2026, lo que anticipa menor cobertura en el corto plazo”, explicó el informe.
Un ejercicio de simulación de Corficolombiana muestra que la proporción de hogares con ingresos suficientes para adquirir vivienda VIP caería de 34,5% en 2025 a 30,1% en 2026.
En vivienda VIS, el indicador bajaría de 16,1% a 13,1%. En términos absolutos, cerca de 787.000 hogares quedarían excluidos del acceso a vivienda VIP y 538.000 de la VIS en 2026.
Salario mínimo y costos de construcción presionan la oferta
El incremento del 23% en el salario mínimo también añadió presiones adicionales. Por el lado de la demanda, eleva el precio máximo de la vivienda VIS, encareciendo su acceso en un contexto en el que los ingresos de los hogares no crecen al mismo ritmo.
Por el lado de la oferta, señalaron los analistas, incrementa los costos de construcción, especialmente en mano de obra, que representa el 20,4% del costo total. Los materiales concentran el 50,7% y los servicios generales el 21,9%.
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Aumentan desistimientos y vivienda No VIS gana participación
La disposición de los hogares a comprar vivienda retomó su trayectoria descendente en enero de 2026, tras una leve mejora al cierre de 2025.
Este deterioro se refleja también en los desistimientos: en 2025 alcanzaron niveles cercanos a los máximos históricos de 2023, y el riesgo de un nuevo aumento en 2026 es elevado.
“El segmento VIS enfrenta los mayores riesgos por su sensibilidad a tasas, subsidios y costos. Como resultado, se observa una recomposición del mercado. En enero de 2026, la participación de la vivienda No VIS en las iniciaciones alcanzó 35%, máximo no observado desde febrero de 2020. Sin embargo, esta dinámica responde más al deterioro profundo de la vivienda social que a un fortalecimiento sólido del mercado No VIS”, señaló el equipo liderado por César Pabón.
Brecha entre viviendas financiadas y formación de hogares
Otra preocupación relevante es la creciente brecha entre el número de viviendas financiadas y la formación de nuevos hogares. Según cifras de Camacol, actualmente se financian alrededor de 130.000 casas nuevas al año, mientras cada año se forman cerca de 370.000 hogares urbanos.
Este desfase refleja un rezago estructural que, de no corregirse, podría aumentar la presión sobre el mercado informal y reducir las posibilidades de miles de familias de acceder a una vivienda adecuada.
“Sin un marco estable y condiciones financieras más favorables, la recuperación seguirá aplazándose, con efectos sobre el empleo, el crecimiento y la reducción del déficit habitacional”, proyectó el gremio.
2026: riesgos por tasas altas y ausencia de subsidios
De cara a 2026, Camacol advierte que persisten riesgos importantes para el sector: un escenario de tasas de interés más altas podría enfriar aún más la demanda de crédito hipotecario, mientras que la ausencia de un programa nacional de subsidios para vivienda nueva restringiría el acceso de los hogares de menores ingresos, particularmente en el segmento VIS, el más sensible a estos cambios.
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