Los costos de construcción en Colombia comenzaron a sentir el impacto del aumento del salario mínimo. Lo que hace un año crecía a una tasa anual cercana a 3,0%, ahora lo hace a 5,51%, una aceleración que empieza a generar presión sobre el precio final de las viviendas.
El principal responsable de este repunte es la mano de obra, que registra un incremento anual de 13,3%, según un análisis de Growth Lab con base en datos del Dane.
Aunque los materiales siguen siendo el componente más pesado dentro de la estructura de costos, su incremento fue relativamente bajo, con una variación de 1,49% anual.
Para Andrés Giraldo, gerente de Growth Lab y consultor inmobiliario, esta dinámica es una señal clara de que el aumento del salario mínimo ya comenzó a trasladarse al sector constructor.
La mano de obra empieza a pesar más
El aumento de los costos laborales tiene un impacto importante porque la mano de obra representa cerca de 20,36% de la estructura total de costos de construcción.
Esto significa que un incremento de dos dígitos en este componente tiene una incidencia directa en el costo final de los proyectos.
De acuerdo con el análisis de Growth Lab, este es el rubro que más crece dentro del índice de costos del sector.
Otros componentes también muestran presiones al alza, aunque más moderadas: equipo: 7,47%, servicios generales: 7,00%; maquinaria: 5,24%; transporte: 4,10%.
De otro lado, algunos elementos muestran mayor estabilidad. Los materiales, que suelen ser volátiles, apenas subieron 1,49%, mientras que las herramientas menores crecieron 0,38%. Incluso el equipo especial registró una caída de -1,92%.
El impacto inevitable en el precio de la vivienda
Para los expertos, el traslado a los precios de venta es prácticamente inevitable. Giraldo explicó que los proyectos en construcción son los primeros en sentir el efecto, especialmente aquellos que están en etapas intensivas en mano de obra.
“Ese traslado inmediato se da en las fases constructivas donde hoy hay mayor uso de trabajadores. Pero en el futuro cercano también veremos el efecto en materiales, equipos y otros insumos”, señaló.
Esto ocurre porque muchos contratos de suministro y de alquiler de maquinaria se renegocian periódicamente. A medida que estos contratos se actualizan, los nuevos costos laborales se incorporan a toda la cadena productiva.
Es decir, incluso si algunos proyectos cuentan con inventarios de materiales comprados previamente, los nuevos insumos llegarán con precios más altos.
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El golpe llega cuando la demanda se enfría
El problema es que este aumento de costos llega en un momento en que la demanda de vivienda muestra señales de debilitamiento, especialmente en Medellín.
Según la Encuesta de Opinión del Consumidor de Fedesarrollo, Medellín fue la ciudad donde más se deterioró la disposición a comprar vivienda en enero de 2026.
El indicador cayó 42,5 puntos porcentuales frente a diciembre, al pasar de -0,8% a -43,3%, el peor resultado entre las cinco ciudades analizadas. A nivel nacional, la caída fue de 13,3 puntos, con un balance de -22,0%, lo que evidencia que el deterioro en la capital antioqueña fue mucho más pronunciado.
El cambio marca un giro fuerte frente al cierre de 2025, cuando la ciudad estaba prácticamente en terreno neutro.
VIS más cara y menos acceso
Una de las razones detrás de este deterioro es el encarecimiento de la vivienda, impulsado en parte por el aumento del salario mínimo de 23,7% en 2026.
Ese ajuste elevó el precio máximo de la vivienda de interés social (VIS), que puede llegar hasta 150 salarios mínimos, lo que en las grandes ciudades equivale a cerca de $262 millones.
Esto representa un incremento cercano a $49 millones frente a 2025, lo que reduce la capacidad de compra de muchos hogares que aspiraban a adquirir vivienda nueva.
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Un mercado con señales mixtas
Pese al deterioro en la percepción de los consumidores, el mercado inmobiliario de Antioquia tiene características particulares.
“Hay que partir de dos premisas: Antioquia es la región con mayor participación de vivienda No VIS en las ventas y, además, tiene una alta proporción de compras con fines de inversión”, explicó Giraldo.
Según el analista, esto genera un fenómeno curioso: aunque existe la percepción de que no es un buen momento para comprar vivienda —por tasas altas e incertidumbre—, la región sigue mostrando dinamismo en las ventas de vivienda nueva.
Ese “desanclaje” entre percepción y comportamiento del mercado refleja que parte de la demanda proviene de inversionistas que ven en los activos inmobiliarios una forma de proteger su capital frente a la inflación.
Más costos, más presión en el mercado
En todo caso, el panorama para los próximos meses plantea un desafío para el sector.
Por un lado, las constructoras enfrentan mayores costos de construcción y financiación, mientras que los compradores encuentran precios más altos y crédito hipotecario más costoso.
A esto se suma que el precio de la vivienda ha venido creciendo por encima de la inflación. El año pasado, por ejemplo, el índice de precios de vivienda nueva subió cerca de 9%, frente a una inflación de alrededor de 5%.
“Eso significa que una persona que gana algo más de un salario mínimo cada vez necesita más ingresos para comprar la misma vivienda que antes podía adquirir con menos salarios”, explicó Giraldo.
Ante este panorama, algunos analistas plantean que el mercado podría girar hacia modelos de vivienda destinada a la renta.
Según Giraldo, estos proyectos permiten lograr eficiencias en construcción y responder a una tendencia creciente: más hogares que prefieren arrendar en lugar de comprar.
“Cuando el acceso a la vivienda propia se vuelve más difícil, surgen proyectos diseñados desde el inicio para alquiler. Esto permite estandarizar acabados, optimizar costos y generar rentabilidad para inversionistas”, señaló.
Mientras tanto, el sector constructor seguirá atento al comportamiento de los costos. Si la tendencia actual se mantiene, el impacto del salario mínimo en la estructura de costos podría seguir reflejándose en el precio de la vivienda durante los próximos meses, justo en un momento en que el ánimo de compra de los hogares empieza a enfriarse.
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