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Tendencias | PUBLICADO EL 28 julio 2021

¿Cuáles son los aspectos que determinan la valorización ?

  • Recientemente el Oriente cercano se ha convertido en un foco de inversión inombiliaria. FOTO sstock
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    Recientemente el Oriente cercano se ha convertido en un foco de inversión inombiliaria. FOTO sstock
Por Duglas Balbín Vásquez

En cada sector o municipio son varias las razones por las cuales aumenta el valor del metro cuadrado.

“Es que la tierra siempre se valoriza”. A expresiones como esta se suele acudir para justificar el interés por invertir en propiedad raíz. Y en ello hace hincapié Diego Fernando Martínez Montoya, entrenador en comportamiento financiero, para quien hay razones culturales que inciden específicamente en la compra de vivienda. Incluso, afirma en otros términos, las propiedades tienden siempre a valorizarse.

Pero, por encima del peso que puede tener este factor, el que marca la pauta en la ganancia de valor en el tiempo de la vivienda es el comportamiento de la oferta y la demanda, recuerda Martínez Montoya. Al respecto, el gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, Federico Estrada García, explica: “Usualmente la demanda se incrementa por diferentes aspectos que faciliten acceso a la compra de la vivienda y la convierten en una atractiva alternativa de inversión”. Y cita las facilidades de crédito, bajas tasas de interés, los beneficios y subsidios, el crecimiento de la población y, por otro lado señala que también genera valorización la mejoría de la infraestructura, el equipamiento y el desarrollo urbano de cada sector.

Basta con observar los avisos con que los constructores promocionan sus proyectos para constatar el tipo de información que dan para imaginar el valor futuro de la inversión. En Bello, una de las zonas con mayor dinámica de vivienda nueva en el Valle de Aburrá, una constructora posiciona su proyecto con argumentos como ubicación estratégica, todos los servicios a la mano y exclusividad.

Y es que se trata de una expectativa, subraya Diego Fernando Martínez. Porque, desde su punto de vista, “nadie puede tener la certeza sobre qué tanto se va a valorizar lo que compre”. El gerente comercial de la constructora Óptima, Diego Bohórquez, comenta por su parte que desde que un proyecto se comporte en condiciones normales, la proyección de valorización se cumple y subraya que la vivienda es un bien de primera necesidad muy importante para la economía y al que siempre los gobiernos apuntan a mantenerlo estable y dinámico; por lo que también conserva el atractivo para la inversión, ya que el precio tiende a subir en el tiempo.

Crecen costos

Eduardo Loaiza Posada, gerente de Camacol Antioquia, señala que el potencial de valorización de la vivienda está en todos los sectores. Uno de los motivos en esta época, precisa, es el aumento de los costos de construcción por encima del doble de la inflación y eso se traslada al precio final de las viviendas. El gerente comercial de Óptima, Diego Bohórquez, anota que ese aumento en costos lo debe absorber cada proyecto y trasladarlo al precio final, lo que implica mayor valor del inmueble.

Oriente, caso particular

El incremento de la demanda por inmuebles y obras como el Túnel de Oriente son razones por las cuales Rionegro, Marinilla, La Ceja y El Carmen de Viboral, particularmente, experimentan aumentos significativos en el valor de la propiedad raíz y, en específico, de la vivienda.

El gerente comercial de la constructora Contex, Carlos Moreno, destaca que desde hace muchos años el Oriente cercano ha despertado interés para la inversión en vivienda por el proceso de transformación desde cuando comenzó la operación del Aeropuerto Internacional José María Córdova y la reactivación que se ha dado en sus alrededores.

En años recientes aspectos como la menor contaminación, el clima fresco y el deseo de muchos hogares por cambiar las condiciones de vida impulsaron la demanda, ya que la pandemia influyó en la necesidad de muchos hogares de encontrar nuevas alternativas alejadas de las ciudades, el ruido, tráfico vehicular y costos de vida.

Sin embargo, también inciden otros factores como el traslado de fábricas y plantas desde el Aburrá hacia el valle del San Nicolás, los desarrollos comerciales y de infraestructura vial. Y “esto va a seguir creciendo”, prevé Moreno, y recuerda que en un proyecto de apartamentos hace cinco años comercializaron el metro cuadrado en $2.9 millones y actualmente esa misma ubicación se encuentra en un precio que ronda los $5 millones.

Valorización en el Aburrá

El gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia reportó que en los últimos cinco años la valorización promedio de los apartamentos en el Aburrá, según el Índice de Precios de la Propiedad Raíz —IPPR— ha sido del 5 % anual; en los últimos 10, del 6,55 %, y la inflación anual promedio fue de 3,69 % y 3,70 %, respectivamente. En 2020, a pesar de la pandemia y la contracción económica, el IPPR fue del 1,9 % para apartamentos y 2,2 % para las casas.

Lo sucedido en 2020 aunque pueda parecer paradójico por todo lo que la economía tuvo que vivir en el país, se explica porque la dinámica de ventas de viviendas nuevas y usadas se recuperó rápidamente desde junio; por eso no se afectó de forma sustancial la valorización, explicó

43%
fue el aumento en ventas de vivienda nueva en el primer semestre, según Camacol.

Contexto de la Noticia

Paréntesis Lo que valoriza una vivienda

• Dinámica de la oferta y la demanda.

• Costos de la construcción.

• Localización, ya que la ubicación cumple un papel fundamental.

• Desarrollo del entorno (acá se incluye tanto infraestructura como los servicios).

• Características del inmueble.

El informe Los datos del momento

· Según Camacol nacional, en el primer semestre las ventas de vivienda nueva en el país crecieron 43 % y suamaron 112.995 unidades. Prevé que en todo el año se vendan 232.300 (160.980 tipo VIS).

· Aunque la VIS tiene precio tope y restricciones temporales a la venta para beneficiarios de subsidios, quienes compran de contado entran a competir en el mercado con sus inmuebles.

· En Colombia se forman alrededor de 230.000 hogares por año, el 12 % en Antioquia; lo que mantiene activa la demanda de vivienda para compra o arriendo, señala Eduardo Loaiza, gerente Camacol Antioquia.

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