El efecto acumulado en el precio de la vivienda
El impacto del aumento es significativo si se observa en perspectiva. En 2022, una vivienda VIS con tope de 150 salarios mínimos tenía un valor cercano a $150 millones. Para 2026, con el nuevo salario mínimo, ese mismo inmueble alcanzaría un precio aproximado de $262.635.750, lo que representaría un incremento superior a $110 millones en apenas cuatro años.
Este ajuste refleja el efecto acumulado de la indexación al salario mínimo, un mecanismo que traslada de forma directa los aumentos salariales al precio de la vivienda dirigida a los hogares de menores ingresos.
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Así quedará los nuevos topes de la VIS para 2026
La vivienda de interés social tiene topes de precio que varían según la ubicación del proyecto. En términos generales, el valor máximo de este tipo de vivienda es de hasta 150 salarios mínimos en ciudades capitales como Bogotá, Medellín y Cali.
En ciudades intermedias y zonas rurales, el límite suele ser inferior y ubicarse en 135 salarios mínimos, mientras que en áreas de alta demanda, como algunos sectores de Barranquilla o Cartagena, el tope puede ampliarse hasta 170 salarios mínimos.
Estos valores máximos están determinados por diversos factores, entre ellos el tamaño de la población, la localización geográfica, las políticas públicas vigentes, la inflación, la dinámica del mercado inmobiliario y excepciones territoriales específicas.
Con el salario mínimo definido para 2026, los precios máximos de la VIS quedarían en:
$236.372.175 para viviendas de 135 salarios mínimos.
$262.635.750 para viviendas de 150 salarios mínimos.
$306.408.375 para proyectos de renovación urbana de 175 salarios mínimos.
Frente a los valores de 2025, estos montos implican incrementos de $44,1 millones, $49,1 millones y $57,3 millones, respectivamente.
Para el investigador económico Diego Montañez-Herrera, con estos incrementos los desistimientos de viviendas VIS en Colombia seguirán con una tendencia creciente en los próximos meses.
Presión de costos para el sector constructor
El aumento del salario mínimo también tiene un impacto directo sobre el sector de la construcción, una actividad intensiva en mano de obra. El mayor salario eleva de manera inmediata los costos laborales, que representan cerca del 25% de los costos directos de un proyecto.
A este efecto se suman impactos indirectos sobre insumos, transporte y servicios asociados. De acuerdo con estimaciones de Camacol, este choque de costos podría generar un incremento cercano al 4% en los costos totales de construcción, presión que tiende a trasladarse al precio final de la vivienda.
Riesgos para el acceso a vivienda
Adicionalmente, al estar definidos en salarios mínimos, los precios máximos de la vivienda VIS se ajustan de forma automática, lo que deteriora su asequibilidad y podría expulsar del mercado a miles de hogares.
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El impacto sería mayor en familias independientes, trabajadores informales o con ingresos variables, que enfrentan mayores dificultades para cumplir con los requisitos de financiación. El gremio constructor estima que el impacto agregado en el precio de la vivienda podría acercarse al 10%, afectando directamente a los segmentos que estas políticas buscan proteger.
En este contexto, el sector advierte que el país enfrenta el desafío de adoptar medidas que faciliten, y no restrinjan, el acceso de los hogares colombianos a una vivienda formal.
“Es un buen eslogan, pero una mala política. Mejorar el ingreso de quienes hoy están en el empleo formal no puede hacerse a costa de frenar la generación de nuevos empleos, presionar la inflación y encarecer la vivienda social. El resultado termina siendo más exclusión y menor bienestar”, afirmó Guillermo Herrera, presidente de Camacol.
Preocupación por las tasas de interés
El incremento del salario mínimo también ejerce presión al alza sobre la inflación, lo que encarece el crédito hipotecario y mantiene las tasas de interés en niveles elevados.
Para la concejal Sandra Forero, los hogares enfrentarán precios de vivienda más altos, hipotecas más costosas y un posible menor acceso a subsidios, lo que dificulta el cierre financiero y eleva el riesgo de desistimientos, que ya superan las 94.000 unidades.
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Desde el lado de la oferta, Forero indicó que el impacto también es significativo. Cerca del 90% de las empresas constructoras son pequeñas y medianas, y aproximadamente una cuarta parte del costo directo de un proyecto de vivienda social corresponde a la mano de obra.
“Esta estructura hace que el sector sea especialmente vulnerable a los aumentos del salario mínimo y a los mayores costos financieros, presionando la sostenibilidad de nuevos proyectos”, dijo.
Desde la óptica de Montañez, los TES a 10 años, que son los bonos que emite el Gobierno, ya están influyendo directamente en lo que hoy pagan las familias por un crédito hipotecario.
Según el analista, la tasa de interés de los préstamos para vivienda llegó a 12,7%, el nivel más alto de 2025, tras subir 1,42 puntos porcentuales frente a comienzos de año. En la práctica, esto quiere decir que, durante todo 2025, ha sido más rentable para los bancos prestarle dinero al Gobierno que a las personas, lo que ha hecho que los créditos de vivienda se vuelvan más caros y difíciles de asumir para los hogares.
Gobierno estudia desindexar precios de vivienda del aumento del salario mínimo
Ante este escenario, el ministro de Trabajo, Antonio Sanguino, afirmó que se evalúa la posibilidad de desindexar los precios de la vivienda del salario mínimo.
El funcionario agregó que, en caso de que no se concrete la desindexación, los subsidios para la compra de vivienda también se incrementarán en 23%, con el fin de mitigar los impactos.
El funcionario precisó que, si la desindexación no se materializa, los subsidios para la compra de vivienda aumentarían en 23%, en línea con el ajuste del salario mínimo, con el propósito de amortiguar el impacto sobre los hogares.
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Por su parte, el ministro de Hacienda, Germán Ávila, indicó que los dos Ministerios están revisando de manera conjunta el tema, con el fin de definir si se anuncia oficialmente la desindexación.
En paralelo, Ávila envió un mensaje directo al sector constructor. Señaló que los topes establecidos para la VIS y VIP, definidos en salarios mínimos, funcionan únicamente como límites máximos para acceder a los subsidios, pero no constituyen una obligación para cobrar ese valor total a los compradores.
“El tope en salarios mínimos no implica que el constructor deba llevar el precio hasta ese máximo. Es un límite para el acceso al subsidio, no una tarifa obligatoria”, afirmó.
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El ministro agregó que, en muchos proyectos VIS, las negociaciones se han pactado directamente en salarios mínimos y pidió criterios de razonabilidad y equilibrio en la aplicación de estas promesas de compraventa.
Advirtió que una indexación automática podría generar aumentos muy superiores a los costos reales de producción, derivando en utilidades desproporcionadas que no se justifican únicamente por el ajuste del salario.
Cierre financiero y herramientas legales para compradores
El incremento del salario mínimo también tiene un impacto directo en los cierres financieros de los proyectos de vivienda. Según Rafael Felipe Gómez, analista y especialista en derecho comercial, cuando un comprador ya cuenta con el crédito aprobado y cumple con todos los requisitos dentro del año, este escenario se convierte en un punto crítico para ambas partes.
Gómez explicó que, desde la perspectiva del comprador, es razonable esperar que el precio pactado se mantenga, dado que cumplió oportunamente con sus obligaciones. Sin embargo, desde el punto de vista del constructor, muchos costos operativos se disparan automáticamente con el cambio de año y con un aumento del salario mínimo de esta magnitud.
“Más que una regla absoluta, lo que se impone es revisar lo pactado en la promesa de compraventa y en los documentos de vinculación. Si el precio estaba claramente definido o existían mecanismos de estabilización, el comprador puede solicitar que se respete ese valor; de lo contrario, entramos en una zona gris que hoy la normativa no resuelve del todo”, indicó Gómez.
El especialista agregó que los compradores cuentan con herramientas legales para cuestionar incrementos que consideren injustificados, sobre todo cuando no fueron informados con claridad desde el inicio.
“Pueden acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio por posibles vulneraciones al deber de información o por modificaciones unilaterales del precio. También existen espacios de conciliación, e incluso cláusulas compromisorias que permiten recurrir al arbitraje. En casos más complejos, se pueden interponer acciones civiles cuando el mayor valor se deriva de retrasos atribuibles a alguna de las partes. Sin embargo, estas herramientas no siempre ofrecen soluciones rápidas ni uniformes, y muchas veces se resuelven en años, dejando los derechos en suspenso”, añadió.
Para Gómez, este escenario evidencia que la normativa actual no protege de manera equilibrada ni al comprador ni al constructor.
“Mientras las familias que deben escriturar en 2026 permanecen a la espera —no solo por los subsidios, sino por la diferencia que implica un precio expresado en salarios mínimos—, los desarrolladores enfrentan aumentos significativos en nómina, insumos y costos operativos. Desde la pandemia, se ha vuelto más frecuente trasladar ese riesgo mediante la indexación, pero un aumento cercano a la cuarta parte del salario mínimo genera impactos que el sistema no estaba preparado para absorber”, puntualizó.
Finalmente, el experto señaló que esto reabre un debate que el Congreso ha abordado en varias ocasiones: la necesidad de establecer reglas más claras y específicas para proteger al consumidor inmobiliario, sin desconocer las realidades económicas del sector.
Bloque de preguntas y respuestas
- ¿Cuánto costará una vivienda VIS en 2026?
- El tope será de hasta $262,6 millones para viviendas de 150 salarios mínimos y de $236,3 millones para las de 135 salarios mínimos.
- ¿Por qué el salario mínimo afecta el precio de la VIS?
- Porque la ley fija los precios máximos de la vivienda social en salarios mínimos, lo que traslada automáticamente los aumentos salariales al valor del inmueble.
- ¿Subirán también los subsidios de vivienda?
- El Gobierno evalúa incrementarlos en 23% si no se concreta la desindexación, para mitigar el impacto sobre los hogares
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