Medellín se consolidó como la ciudad más costosa para arrendar vivienda en Colombia, según un informe del Banco de la República que analizó las disparidades regionales en los precios de arrendamiento urbano entre 2008 y 2024.
El estudio señala que las brechas entre ciudades pueden alcanzar hasta un 25%, incluso después de ajustar por las características estructurales de las viviendas.
En otras palabras, el mismo ingreso nominal no garantiza el mismo nivel de bienestar en todas las ciudades del país.
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El arriendo, además, se ha convertido en la principal forma de tenencia de vivienda en Colombia. En 16 años, la proporción de hogares arrendatarios pasó del 32% en 2008 al 40,5% en 2024 a nivel nacional, y del 42,3% al 49,8% en las cabeceras municipales.
En contraste, los propietarios descendieron del 48,1% al 35,2% en el mismo periodo.
“En 2008, Cartagena y Bogotá se ubicaban entre las ciudades más costosas para arrendar; hacia 2024, el liderazgo cambia y Medellín pasa a encabezar el ranking, superando a las ciudades tradicionalmente líderes. Barranquilla y Santa Marta también ascienden, mientras varias capitales intermedias se abaratan en términos relativos”, concluye el estudio del BanRep.
“En ciudades como Medellín, la condición de apartamento se asocia con un mayor valor de arriendo, mientras que en otras se observa un efecto negativo, sugiriendo que el estatus relativo de los apartamentos depende de las características específicas de cada mercado inmobiliario”, se lee en el informe.
El peso del arriendo en la economía colombiana
El estudio del Emisor calcula que el mercado del arriendo alcanzó los $26,4 billones en 2024, equivalentes al 8,8% del PIB.
Este segmento no solo tiene un peso macroeconómico considerable, sino también una incidencia directa en la inflación y el costo de vida urbano, al representar una cuarta parte de la canasta del Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Debido a la indexación por ley, los cánones de arrendamiento tienden a moverse en línea con la inflación.
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En 2024, el Dane registró una variación acumulada de 6,52% para el arriendo efectivo y 6,28% para el arriendo imputado, cifras levemente superiores a la inflación total del 5,81%.
Las contribuciones al IPC fueron de 0,05 y 0,07 puntos porcentuales, respectivamente.
El documento atribuye el auge del arriendo a la desaceleración de la construcción, el encarecimiento del suelo urbano y la dificultad de acceso al crédito hipotecario.
Los lanzamientos de Vivienda de Interés Social (VIS) disminuyeron 10,2% anual en 2024, y las iniciaciones de construcción cayeron 9,3%. En el segmento No VIS, las reducciones fueron aún mayores.
A esto se sumó la suspensión del programa “Mi Casa Ya”, que generó incertidumbre en el sector constructor y afectó la confianza de compradores e inversionistas.
Sin embargo, pese a ese panorama, Fedelonjas proyecta que el PIB inmobiliario crecerá 2% en 2025, en línea con la recuperación del segundo semestre de 2024.
“El sector mantiene su estabilidad. Aunque las tasas de interés han bajado, se mantendrán alrededor del 9,25% con una inflación del 5%, aún por encima del rango meta”, explicó Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, quien advirtió que la suspensión de los subsidios tuvo implicaciones económicas y sociales profundas.
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Medellín, la nueva capital del arriendo, destrona a Bogotá y lidera precios de vivienda en 2024
El estudio del Banco Central detalla que la trayectoria de Medellín ha sido la más notable entre 2008 y 2024. Si bien el índice de precios se mantuvo estable y por debajo de Bogotá hasta aproximadamente 2017, a partir de ese momento se observó un punto de inflexión que inició un ascenso rápido y sostenido.
“Hacia 2024 es Medellín la que emerge como líder, reflejando un proceso de valorización sostenido en la última década, asociado a su dinamismo empresarial, atractivo turístico y transformaciones urbanas”, concluyeron Luis Galvis-Aponte,Adriana Ortega-Arrieta y Adriana Rivera-Zárate, autores del informe.
Y agregaron: “Este cambio no implica la pérdida de relevancia de Bogotá, que sigue en el segundo lugar, sino la consolidación de un sistema urbano más policéntrico en el que varias metrópolis compiten por los mayores costos de vida”.
Los autores también consideraron que el punto de inflexión post-2017 representó el momento en que las tendencias económicas globales como el auge del trabajo remoto, un tipo de cambio favorable para los extranjeros y el creciente atractivo de la ciudad como destino turístico y para expatriados, comenzaron a ejercer una fuerza sobre el mercado local superior a la de los impulsores económicos domésticos tradicionales.
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“El hallazgo más notable es la consolidación de Medellín como el mercado de arrendamiento más costoso del país en 2024, superando a Bogotá. A estas le siguen las principales capitales de la Costa Caribe, mientras que diversas ciudades intermedias y de frontera se posicionan en el extremo opuesto con los niveles de precios más bajos”.
Arriendos más moderados y diversificación de la demanda
Según el Informe Trimestral 2025 de Ciencuadras y El Libertador, el mercado de arriendos también se ajusta. Los arriendos de casas subieron 8,8% y los de apartamentos 8,3%, por debajo del IPC nacional (5,22%).
Además, el interés por los apartaestudios se duplicó, pasando del 2,8% en 2024 al 5,7% en 2025.
“Los nuevos estilos de vida impulsan la demanda de apartaestudios, mientras que el trabajo híbrido y la búsqueda de espacios verdes aumentan el interés por apartamentos familiares y oficinas”, explicó Paola Suárez, vicepresidenta de Mercadeo de Seguros Bolívar y del ecosistema inmobiliario El Libertador – Ciencuadras.
El auge ya no se concentra en las grandes capitales. Ciudades como Barranquilla, Cartagena, Pereira, Manizales, Armenia, Bucaramanga y Montería muestran un crecimiento acelerado.
Medellín, aunque sigue liderando en publicaciones de arriendos, redujo su participación del 49,04% en 2024 al 31,27% en 2025.
Bogotá creció del 9,61% al 13,75% en publicaciones durante el mismo periodo. Municipios como Envigado, Rionegro y Sabaneta consolidan su protagonismo.
En ventas de vivienda nueva, los mayores crecimientos se registraron en Barranquilla (100%), municipios aledaños a Bogotá (59%) y Bucaramanga (53%).
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El sueño de tener casa propia sigue vivo, pero más lejano
Aunque 84% de los colombianos sueñan con tener vivienda propia, apenas el 39% la posee, según el Monitor de Vivienda Ipsos 2025.
El estudio muestra que 51% considera que los precios de las propiedades son un abuso, y 49% cree que las tasas de interés son el mayor obstáculo.
Colombia es el segundo país más obsesionado con tener casa propia (60%), solo superado por Corea del Sur (67%). Sin embargo, el 64% de los encuestados cree que los arrendadores abusan de los inquilinos, y el 60% considera que nunca podrá costear una vivienda, reflejo del desajuste entre ingresos y precios del mercado.
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Aun así, Colombia se mantiene entre los países más optimistas: solo el 38% cree que nunca logrará comprar una casa, cifra inferior al promedio global.
Pero con altos precios, tasas costosas y subsidios suspendidos, el sueño de la casa propia sigue siendo, para la mayoría, una meta que se aleja cada año.
Hoy, 40,4% de los hogares colombianos viven en arriendo, superando ligeramente al 39% que son propietarios. El país se encamina a un cambio estructural en la forma de habitar, donde el alquiler se consolida como la opción más extendida, aunque no siempre la más deseada.
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