Hace seis años, los hermanos Anthony y Johan Castro tomaron la decisión de migrar del Valle del Cauca porque, en Colombia, no encontraban oportunidades laborales estables y, con una historia marcada por el desplazamiento a causa de la violencia, emprendieron el viaje hacia Estados Unidos.
Llegaron con la intención de regularizar su situación migratoria y acceder a la residencia a través del trabajo. Mientras ese proceso avanzaba, se abrieron espacio en el exigente mercado laboral del estado de la Florida, luego en Nueva York, en el sector de la construcción y el mercado inmobiliario.
Durante cuatro años mantuvieron una rutina de largas jornadas, porque, en muchos momentos, combinaron varios trabajos para aumentar sus ingresos, y así ahorrar cada dólar posible y enviar remesas a su madre, que permanece en Colombia. Ese esfuerzo rindió frutos, ya que con el dinero enviado desde Estados Unidos, la familia levantó una casa de tres pisos.
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La coyuntura cambiaria también jugó a favor, porque durante buena parte de ese periodo, el precio del dólar superó los $4.000 e incluso alcanzó niveles cercanos a los $4.300, lo que incrementó el valor en pesos de las remesas. Aunque la divisa luego volvió a bajar, ese momento les permitió acelerar la construcción de la vivienda.
El termómetro de un mercado que ya no es solo local
El testimonio de estos hermanos es el de cientos de trabajadores colombianos que migraron al exterior y con sus trabajos financian a sus familias en Colombia, porque cada vez más personas que migraron en los últimos años destinan parte de sus ahorros y de las remesas que envían a comprar vivienda en el país. Por eso, vivir en Madrid, Miami, Nueva York o Toronto ya no significa renunciar a la idea de tener casa propia en el país.
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Según un informe de Asobancaria, con base en datos de Camacol, para abril del año pasado el 8,8% de las ventas de vivienda nueva correspondía a compradores del exterior. De ese total, el 6,4% eran colombianos residentes en otros países y el resto, extranjeros no residentes.
De acuerdo con el presidente de Asobancaria, cerca del 10% de las compras de vivienda nueva en el país son realizadas por colombianos que migraron a mercados como Estados Unidos, Chile y España. Además, el 34% de quienes envían dinero a sus familias lo hace precisamente para adquirir o renovar su vivienda.
Las cifras también muestran que el crecimiento de este segmento fue rápido, por ejemplo, en 2024, la participación de las ventas de vivienda nueva al exterior era de 4,7%, lo que representó un crecimiento anual cercano al 36%. En ese periodo, la dinámica fue más marcada en la vivienda No VIS, donde el 15,6% de las ventas estuvo ligado a demanda internacional, con los colombianos en el exterior representando el 11,3% del total.
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Un año antes, en 2024, el 7,3% de las preventas de vivienda nueva había correspondido a compradores no residentes; de ese total, 4,7% eran colombianos radicados fuera del país y 2,6% extranjeros. La tendencia siguió al alza y hacia noviembre de 2025, la participación de compradores no residentes había llegado al 12,1% del mercado nacional de vivienda nueva, según cuentas de Camacol.
Estos datos los confirma Paola Dávila, quien hace cerca de nueve años dejó Bucaramanga con la convicción de que fuera de Colombia encontraría las oportunidades laborales que no había conseguido en el país. Su primera parada fue Canadá; después decidió establecerse en España.
Los primeros años estuvieron marcados por el trabajo intenso. Pasó por restaurantes, bares y discotecas mientras buscaba estabilidad. Con el tiempo se vinculó a una agencia de marketing, empleo que hoy complementa, cuando puede, con turnos en un restaurante.
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Cada euro que lograba ahorrar tenía un destino definido, la casa de sus padres. Durante años envió remesas a Colombia y aprovechó los periodos en los que el euro y el dólar alcanzaron altas cotizaciones frente al peso, lo que hizo que el dinero rindiera más para su familia. Gracias a ese esfuerzo, Paola compró una vivienda de interés social (VIS) en Colombia, no para ella sino para sus padres, quienes hoy viven allí. Mientras sigue trabajando en España, ahorra ahora para un segundo apartamento VIS que planea destinar al arriendo.
Remesas, la nueva locomotora de las divisas
La razón de fondo de este fenómeno es que las remesas dejaron de ser un simple auxilio familiar y se convirtieron en una de las fuentes de financiamiento externo más estables del país. Solo en 2025, Colombia recibió US$13.098 millones en transferencias desde el exterior, un incremento de 10,6% frente a los US$11.843 millones reportados en 2024, según cifras del Banco de la República recopiladas por Migración Colombia.
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Con esa cifra, el país superó a República Dominicana y se consolidó como el tercer mayor receptor de remesas de América Latina, después de México y Guatemala. Esos recursos equivalen a cerca del 3% del PIB y superan los ingresos generados por el café.
Cifras de Viventa, empresa de tecnología financiera enfocada en el mercado de remesas, indican que el 34% de las personas que envían giros desde el exterior a sus familiares en Colombia lo hacen, al menos en parte, para comprar o mejorar una vivienda. De ese grupo, el 62% adquiere el inmueble principalmente como inversión y el 78% se inclina por comprar vivienda nueva en lugar de usada.
¿Dónde están comprando los colombianos del exterior?
No todo el país recibe el mismo interés de la diáspora, por ejemplo, Quindío es el departamento con mayor participación de compradores colombianos residentes en el exterior, con el 22% de las ventas, seguido por Bolívar (16%), Magdalena (14%), Risaralda (12%) y Antioquia (11%), según el informe de Asobancaria.
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En cuanto al origen de los compradores, Estados Unidos concentra el 57,9% y España el 18,7%, mientras que Canadá, Reino Unido y Venezuela también empiezan a consolidarse como corredores relevantes. Según BBVA Research, más de la mitad de los recursos que llegan a Colombia por remesas provienen de Estados Unidos.
Las ciudades más atractivas para esta demanda internacional incluyen Medellín, Cartagena, Santa Marta, Armenia, Bogotá y Cali, tanto por la valorización inmobiliaria como por las oportunidades de renta turística y de largo plazo. Este interés se ve potenciado por el nuevo perfil del migrante, ya que el trabajo remoto transfronterizo creció el 49% en 2025, lo que permite a profesionales colombianos ganar en divisas fuertes mientras viven o invierten en Colombia.
Un estudio del Banco de la República calcula que un incremento del 10% en el valor de las remesas puede traducirse en un aumento de entre 2,5% y 3% en las ventas acumuladas de vivienda a 12 meses. Además, Camacol estima que 2025 marcó un punto de inflexión en la internacionalización del mercado inmobiliario colombiano, y calcula que entre el 10% y el 15% de las remesas podrían estar vinculadas, directa o indirectamente, a la compra o financiación de vivienda.
Bancos, subsidios y trabas
A pesar del potencial, persisten obstáculos. Por ejemplo, el Proyecto de Ley 078 de 2024, conocido como “Mi Casa en Colombia”, busca formalizar este mercado, y un dato preocupante es la baja tasa de conversión: aunque el Fondo Nacional del Ahorro tiene casi 3.000 afiliados en el exterior, solo el 5,75% ha logrado acceder efectivamente a un crédito.
El sistema financiero colombiano, sin embargo, muestra indicadores sólidos para respaldar esta expansión. A corte de abril de 2026, la cartera de vivienda presentó un crecimiento real anual del 6,0%, hasta alcanzar los $128,5 billones. La calidad de esa cartera se mantiene estable en 3,04%, un nivel saludable frente a otros segmentos como el de consumo.
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Empresas especializadas en atender a colombianos en el exterior reportan una demanda sostenida. Tal es el caso de Casa Propia Colombia, que informó que en 2025 desembolsó más de 631 créditos hipotecarios para connacionales radicados fuera del país. El 77,4% de sus clientes provenía de Estados Unidos, el 10,8% de Australia y el 10,3% de Canadá. Viventa, por su parte, reportó que el 26% de los compradores en el exterior adquiere vivienda para uso personal, con la expectativa de regresar a Colombia en el futuro.
Cuando las remesas superan a la inversión extranjera
Las cifras disponibles para 2026 muestran que las remesas se mantienen en niveles altos. En su informe más reciente, el Banco de la República reveló que en mayo las remesas llegaron a US$1.189 millones, un incremento del 8,5% frente al monto de hace un año (US$1.095 millones). Con este registro, ya son 24 meses consecutivos en los que los flujos de los migrantes colombianos en el exterior superan la barrera de los US$1.000 millones.
Las remesas se consolidan como la principal fuente de divisas del país, por encima de la inversión extranjera directa (IED). En los primeros cinco meses del año, las remesas sumaron US$5.637 millones, frente a US$3.625 millones de la IED. Es decir, por cada dólar que entra como inversión extranjera, entran US$1,56 en remesas.
Si se mira la serie histórica del Banco de la República, las remesas llevan 13 meses consecutivos superando el monto de la IED. La última vez que no se presentó esta tendencia fue en abril de 2025, cuando la IED fue de US$1.010 millones y las remesas de US$1.097 millones. En lo que va del año, los flujos de remesas han sido casi el doble de las ventas externas de café y carbón combinadas.
Para Diego Montañez Herrera, analista económico del Grupo de Coyuntura de la Universidad Eafit, las remesas han ganado relevancia porque otras fuentes de divisas han perdido dinamismo o muestran mayor volatilidad. “Mientras las exportaciones de petróleo, carbón o café dependen de precios internacionales y ciclos externos, las remesas han mostrado una tendencia más estable en los últimos años, explicó el analista”.
La otra cara, la crisis de vivienda
El auge de los compradores del exterior llega, sin embargo, en medio de uno de los periodos más complejos para el sector de vivienda en Colombia. Las cifras de Coordenada Urbana, con corte a mayo de 2026, muestran que las ventas acumuladas en 12 meses tienen una contracción del 33,6% frente al mismo periodo de 2022. Esa caída se trasladó a los inicios de obra, que acumulan una reducción del 42,9% en el mismo lapso.
Detrás de este resultado está el débil desempeño del segmento VIS, cuyas ventas llegaron a contraerse hasta un 50% en su punto más bajo, en febrero de 2024. A esto se suma un aumento de los desistimientos, que ascendieron a 43.659 unidades, de las cuales 33.590 corresponden a VIS, un incremento del 173,6% frente a 2022. El valor agregado de las edificaciones completa casi tres años consecutivos de contracción, según cuentas nacionales del Dane.
Parte de este comportamiento se explica por el entorno macroeconómico difícil de 2023, con bajo crecimiento, alta inflación y tasas de interés elevadas. Pero también responde a decisiones de política pública, como los cambios al programa Mi Casa Ya en 2023 y su posterior cierre en diciembre de 2024.
Por otro lado, el presupuesto de inversión pública nacional en vivienda se redujo un 42,4% en términos reales entre 2022 y 2026, y en 2026 no hubo nuevas asignaciones del programa, cuando en 2022 se habían otorgado 67 mil subsidios.
En este contexto, Camacol, Asobancaria y Asocajas, con el respaldo del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), presentaron al Gobierno entrante propuestas de política habitacional orientadas a estabilizar, reactivar y fortalecer el sector.
Las propuestas se organizan en cuatro líneas: una versión 2.0 de Mi Casa Ya que profundice la focalización y recupere las coberturas a la tasa de interés; el desarrollo de nuevos modelos de negocio como el arrendamiento especializado y la internacionalización de vivienda; reglas para financiar infraestructura urbana y promover la renovación de ciudades; y la simplificación de trámites, incluida la escrituración electrónica.
Por lo tanto, restablecer condiciones de estabilidad, confianza y acceso al financiamiento será clave para reactivar la producción formal de vivienda, en un entorno en el que se proyecta una contracción del 7,7% en 2026. Según los gremios, los programas propuestos tienen multiplicadores de inversión de entre 5 y 13 pesos por cada peso invertido, lo que evidencia la capacidad de tracción económica de la vivienda nueva.
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