Daniela Puentes y su esposo, Román, creyeron que mudarse este año de Bucaramanga a Medellín sería una etapa fácil. Él había conseguido “el trabajo de sus sueños” y ella imaginaba una vida tranquila en una ciudad con más oportunidades. Pero resultó una maratón agotadora para encontrar un apartamento confortable, bien ubicado y a un precio justo.
Este testimonio confirma por experiencia lo que acaba de revelar el Banco de la República, que Medellín es la ciudad con los arriendos más caros, según el índice de precios, superando en tres puntos a Bogotá, y 28 puntos a Bucaramanga.
“Vivíamos en un apartamento propio de 3 habitaciones, 70 metros cuadrados, estrato 4, con ascensor, portería y parqueadero. Era un edificio normal, nada lujoso, pero cómodo”, cuenta Daniela, y agrega: “Cuando a mi esposo le ofrecieron el trabajo en Medellín, pensamos que podríamos arrendar algo parecido”.
La pareja comenzó su búsqueda desde Bucaramanga, usando plataformas de arriendo. “Poníamos filtros, 3 habitaciones, parqueadero, zonas como Laureles, Los Colores o San Germán, y un tope de $2 millones”, recuerda. “No salía nada. Ni una sola opción. Era absurdo”.
El desconcierto de Daniela y Román es similar al de miles de personas que intentan arrendar en Medellín, una ciudad donde los precios de arriendo se dispararon durante los últimos tres años, tras la pandemia, hasta 65%. Según datos de portales inmobiliarios, los cánones de viviendas medianas en zonas intermedias superan con facilidad los $2,5 millones, mientras que los apartamentos pequeños en sectores con buena conexión ya rozan los $2 millones. Antes de pandemia, esos precios costaban hasta $1 millón menos.
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A la distancia, la búsqueda se volvió un suplicio. “Era frustrante. Cuando encontrábamos algo que parecía viable, escribíamos y nos decían que ya estaba tomado. O simplemente no respondían”.
Cuando Román llegó a Medellín a instalarse temporalmente, comenzó a visitar apartamentos por su cuenta. “Fue desesperante. Nos cancelaban sin avisar, y lo que sí estaba disponible no valía lo que pedían, lugares viejos, sin mantenimiento, o en barrios donde no nos sentíamos seguros”.
Tras casi un mes de búsqueda, encontraron un apartamento en el barrio Los Colores. “Tuvimos suerte porque todavía no lo habían publicado. Tres habitaciones, parqueadero y vigilancia 24 horas. Pero nos tocó estirarnos en el presupuesto”. El contraste con Bucaramanga no deja de sorprenderlos. “Nuestro apartamento allá, con condiciones muy similares, lo arrendamos por $1.500.000. Aquí no se consigue nada parecido por menos de $2.500.000”, calcula. “La diferencia es brutal”.
Michelle Ardila también vivió en carne propia el conseguir un apartamento arrendado al trasladarse de Barranquilla a Medellín. En la capital del Atlántico, aunque los arriendos eran relativamente accesibles incluso en el norte, los servicios públicos resultaban exorbitantes, recuerda.
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Pero su verdadero reto comenzó al llegar a Medellín, donde lleva ocho meses sin poder independizarse por los altos costos de los arriendos y la escasa oferta de apartamentos para una sola persona. Calcula que el promedio en Barranquilla era de $1,5 millones, mientras que en Medellín sube a $2,5 millones.
“Vivir sola es casi imposible”, dice. Los arriendos en zonas intermedias superan con facilidad lo que puede cubrir un salario profesional, y la alternativa de irse a la periferia no siempre es viable. La opción que le queda, como a muchos, es compartir vivienda, “la mayoría de gente está buscando roomies, porque no da para vivir solo”.
Arrendar se volvió un lujo en Medellín
El caso de Daniela, Román y Michelle no es aislado. Medellín vive una presión inédita en su mercado de vivienda en arriendo después de pandemia. Por ejemplo, el paisa Valentino Patiño grabó un video que se volvió viral en redes sociales, cuando denunciaba lo que muchos ya vivían en silencio, la odisea de buscar un arriendo decente en Medellín.
“Esto es un infierno”, relató frente a la cámara, con una mezcla de indignación y resignación. “Los propietarios se tomaron demasiado en serio eso de ‘Medellín la ciudad de moda’. Subámosle a los arriendos como si esto fuera Los Ángeles, Nueva York o París”.
Valentino no pedía lujos. Buscaba algo básico, “un apartamento de 2 habitaciones, un baño y parqueadero. No quiero jacuzzi ni acabados de lujo, solo un lugar digno donde vivir”. Su búsqueda se concentraba en barrios tradicionales y de clase media, como Estadio, Los Colores, Calasanz, Santa Lucía, Santa Mónica y La América.
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Su presupuesto, contaba, era de $1.200.000. Pero en las agencias le respondían que por debajo de $2.400.000 no había nada. “Yo pagaba $1.800.000 por un apartamento de 4 cuartos, 2 baños, balcón, parqueadero y zonas verdes. Ahora por algo mucho más pequeño me piden el doble. ¿Qué está pasando?”.
Y esa misma pregunta se la hacen propios y visitantes que salen a la calle o entran a páginas web a buscar un arriendo para vivir. Desde Giraldo Posada Inmobiliaria afirman esto: “Los arriendos en Medellín no subieron, los inflaron”. ¿Por qué? La empresa responde que “esto se empezó a dañar después de pandemia. Constructoras se frenaron, los materiales se dispararon y nadie sacó proyectos nuevos. Pero la gente seguía necesitando dónde vivir, ahí arrancó el desorden”.
Mientras la oferta de vivienda se estancaba, la demanda creció como nunca. Miles de personas llegaron atraídas por las oportunidades laborales, el teletrabajo y la fama internacional de Medellín, “se llenó, literal. Y eso disparó los precios. Un solo apartamento tenía muchas personas interesadas, y algunas ofrecían pagar más, de contado o incluso en dólares... Era obvio. ¿Para qué arrendarle a alguien fijo, si un turista paga el triple sin ningún problema?
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Más causas del aumento de los precios de arriendo en Medellín
La llegada masiva de trabajadores de otras regiones, sumada al auge del turismo y de plataformas como Airbnb, encareció la oferta tradicional. A eso se suma la inflación y el aumento en las tasas de interés que frenó la compra de vivienda, empujando a más personas al mercado del arriendo.
El agente inmobiliario Sebastián Castrillón, en respuesta a las voces que culpan a los turistas y a los nómadas digitales por el aumento de los precios de los arriendos, asegura que ese argumento es “una distracción” frente a una realidad más estructural.
Según Castrillón, el verdadero problema radica en que la ciudad lleva más de 15 años sin construir la cantidad suficiente de vivienda para su población. Esa falta de oferta, más que la llegada de visitantes o extranjeros, es lo que explica el incremento en los precios del arriendo y la compra de inmuebles.
“Solo mira estos datos que casi nadie menciona, Airbnb representa menos del 1 % de la cantidad total de viviendas en Medellín, y la mayoría están concentradas en zonas como El Poblado y Laureles. En cambio, la construcción de vivienda de interés social está casi frenada”, enfatizó.
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El agente advirtió que esta situación ha provocado un impacto social profundo, y que muchas familias se ven obligadas a vivir lejos de su trabajo, estudio o red de apoyo, lo que deriva en mayores tiempos de desplazamiento y una pérdida de calidad de vida.
“Las personas tienen que irse a las afueras, viajar dos o tres horas al día o vivir en zonas que no son muy seguras”. Añade: “Esto no se trata de señalar a los turistas, sino de exigir que se construya la cantidad de vivienda que Medellín necesita, vivienda bien ubicada, accesible y suficiente”.
En ese sentido, el consultor y analista de mercado Andrés Giraldo advierte que el déficit de vivienda en Antioquia sigue creciendo y que el mercado inmobiliario no está respondiendo al ritmo de las transformaciones sociales y demográficas del departamento. De acuerdo con sus cálculos, en 2024 se formaron 36.000 nuevos hogares que demandaron arriendo, mientras que solo se vendieron 17.500 unidades nuevas.
“Eso significa que por cada dos nuevos hogares que buscan arrendar, apenas se construye y se vende una vivienda nueva”, explicó y señaló que detrás de este fenómeno hay un cambio estructural en la composición de los hogares. En la última década, Antioquia sumó 272.000 hogares unipersonales, es decir, personas que viven solas, lo que aumenta la presión sobre el mercado del arriendo y reduce la oferta disponible.
¿Cuál es el problema principal del aumento de precios del arriendo en Medellín?
En medio del debate por los altos precios de los arriendos en Medellín, Mis Propias Finanzas enfatiza en que el problema de fondo no son los extranjeros, ni los nómadas digitales, ni los gringos con dólares en mano. “El verdadero problema es que no se está construyendo suficiente vivienda”, coinciden con los otros expertos.
Mientras otras ciudades aprovecharon el auge nacional de la construcción, Medellín se rezagó. Según Camacol, la capital antioqueña fue la única gran ciudad del país que no capitalizó el boom de la vivienda de interés social (VIS). “Hoy se venden un 35% menos viviendas VIS que hace una década”, explica.
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Por ejemplo, en 2023, solo se vendieron 1.300 viviendas de clase media en Medellín, mientras que en Bogotá la cifra superó las 20.000 unidades. La diferencia es abismal. ¿Por qué se quedó atrás? La respuesta es una combinación de limitaciones urbanísticas y decisiones políticas.
Primero, un Plan de Ordenamiento Territorial (POT) más restrictivo que el promedio nacional, que dificulta nuevos proyectos. Segundo, la ausencia de renovación urbana, que impide aprovechar los suelos subutilizados. Y tercero, el aeropuerto Olaya Herrera, cuya ubicación limita la densificación de sectores estratégicos como Belén y Laureles. “Sin oferta nueva, los precios seguirán subiendo con o sin turistas”, remata Mis Propias Finanzas.
¿Qué dice la investigación del Banco de la República sobre los arriendos en Colombia?
Este panorama lo confirmó una investiganción del Banco de la República al concluir que Medellín se consolidó como la ciudad más costosa para arrendar vivienda en Colombia, al analizar los precios de arrendamiento urbano entre 2008 y 2024.
“Hacia 2024 es Medellín la que emerge como líder, reflejando un proceso de valorización sostenido en la última década, asociado a su dinamismo empresarial, atractivo turístico y transformaciones urbanas”, concluyeron Luis Galvis, Adriana Ortega y Adriana Rivera, autores del informe.
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Los autores también consideraron que el punto de inflexión post-2017 representó el momento en que las tendencias económicas globales como el auge del trabajo remoto, un tipo de cambio favorable para los extranjeros y el creciente atractivo de la ciudad como destino turístico y para expatriados, comenzaron a ejercer una fuerza sobre el mercado local superior a la de los impulsores económicos domésticos tradicionales.
El arriendo, además, se ha convertido en la principal forma de tenencia de vivienda en Colombia. En 16 años, la proporción de hogares arrendatarios pasó del 32% en 2008 al 40,5% en 2024 a nivel nacional, y del 42,3% al 49,8% en las cabeceras municipales. En contraste, los propietarios descendieron del 48,1% al 35,2% en el mismo periodo.
El estudio del Emisor calcula que el mercado del arriendo alcanzó los $26,4 billones en 2024, equivalentes al 8,8% del PIB. Este segmento no solo tiene un peso macroeconómico considerable, sino también una incidencia directa en la inflación y el costo de vida urbano, al representar una cuarta parte de la canasta del Índice de Precios al Consumidor.
El documento atribuye el auge del arriendo a la desaceleración de la construcción, el encarecimiento del suelo urbano y la dificultad de acceso al crédito hipotecario.
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Los lanzamientos de Vivienda de Interés Social (VIS) disminuyeron 10,2% anual en 2024, y las iniciaciones de construcción cayeron 9,3%. En el segmento No VIS, las reducciones fueron aún mayores. A esto se sumó la suspensión del programa “Mi Casa Ya”, que generó incertidumbre en el sector constructor y afectó la confianza de compradores e inversionistas. Sin embargo, pese a ese panorama, Fedelonjas proyecta que el PIB inmobiliario crecerá 2% en 2025, en línea con la recuperación del segundo semestre de 2024.
En definitiva, el hallazgo más notable es la consolidación de Medellín como el mercado de arrendamiento más costoso del país en 2024, superando a Bogotá.
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Bloque de preguntas y respuestas
- ¿Cuánto han subido los arriendos en Medellín recientemente?
- En algunos sectores los aumentos han llegado hasta
65 % sobre cánones anteriores, especialmente en barrios con poca oferta.
- ¿Por qué disminuye la oferta de vivienda arrendable?
- Porque se construyen menos viviendas para arrendar, muchos propietarios prefieren arrendamientos de corto plazo o turísticos, y el suelo urbano cuesta más.
- Barrios centrales de alta demanda como El Poblado, Laureles y Envigado registran los precios más altos y mayores presiones.
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