La idea suena simple: unir capital entre varios para comprar un inmueble que individualmente sería inalcanzable. Sin embargo, detrás de esa aparente sencillez hay contratos, vehículos jurídicos, riesgos y oportunidades que deben tenerse claros antes de firmar.
El modelo que ya mueve 14 billones de dólares en el mundo permite, por ejemplo, que una persona sea dueña de una parte de un local comercial arrendado a una multinacional. El activo se divide en fracciones y cada participante comparte los gastos, y también los ingresos como arriendos y valorización. Según Carlos José Arango, cofundador del Club Invierte en Inmueble, un activo comercial bien estructurado “puede llegar a duplicar la rentabilidad mensual de un apartamento tradicional”.
Hay plataformas que ofrecen inversiones desde montos muy bajos, pero todo depende del proyecto. Algunas comienzan desde 50 dólares, sin embargo, en clubes privados que desarrollan proyectos premium, la entrada puede estar entre 50 y 200 millones de pesos.
Esa democratización del acceso fue lo que atrajo a Sebastián Giraldo, un joven que ha invertido en distintos proyectos comerciales y residenciales, y que ahora, desde el espacio de educación @Deceroafinanciero, comparte con otros inversionistas herramientas de diversificación y estrategias para construir ingresos pasivos. “La propiedad fraccionada me permitió diversificar mi portafolio en activos inmobiliarios de alta calidad con montos mucho más asequibles”, afirma.
La rentabilidad inmobiliaria tiene dos fuentes: flujo de caja y valorización. En el caso de Sebastián Giraldo, los resultados han sido “consistentes con las proyecciones”. Sin embargo, su experiencia le ha permitido entender que no todos los escenarios se pueden prever y que factores como ajustes catastrales o dinámicas del mercado pueden impactar los números.
Alejandro González, desarrollador inmobiliario en Macca advierte que el vehículo no garantiza el resultado: “Una cosa es el modelo y otra la rentabilidad del proyecto. Esta depende de la eficiencia constructiva y del éxito comercial”.
De acuerdo con Carlos José Arango, el principal riesgo es la falta de educación financiera: “La gente solo pregunta cuánto le van a pagar mensual, sin entender qué está comprando”. Además, no existe una ley específica de propiedad fraccionada en Colombia. La regulación depende de la estructura jurídica utilizada, lo que obliga a revisar con lupa contratos y mecanismos de salida.
Para el inversionista, Sebastián Giraldo, la clave está en empezar con poco y diversificar: “No invierta porque esté de moda. Entienda el activo y no ponga todos los huevos en la misma canasta”.
Casi nunca el inversionista aparece en la escritura. “Meter a 50 personas en una escritura frena los negocios”, explica el cofundador del Club Invierte en Inmueble Carlos José Arango. Por eso se usan vehículos legales como las fiducias, vigiladas por la Superintendencia Financiera, una S.A.S. creada exclusivamente para ese inmueble o un contrato de cuentas en participación.
Riesgos para el inversionista
- La “caja negra”: su dinero debe estar ligado a un inmueble específico; si lo mezclan en una sola bolsa y pagan con adelantos, es una señal de alerta.
- Inversiones disfrazadas: venden el sueño de invertir en ladrillo, pero en realidad está asumiendo el alto riesgo de operar un hotel o un restaurante.
- El secuestro del negocio: firmar contratos donde el administrador del edificio hace mal su trabajo y los inversionistas no lo pueden despedir por contrato.
- Promesas de alta rentabilidad: en finca raíz el arriendo varía. Quien le garantice rendimientos fijos desproporcionados está ocultando información.
- El falso respaldo: le venden un fideicomiso civil engañándolo como si fuera una fiducia vigilada.
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