En varios barrios residenciales de Medellín, y en otras ciudades del país, el crecimiento de las rentas cortas dejó de ser un debate técnico para convertirse en una discusión de ciudad, con posiciones claramente divididas.
La propuesta de decreto del Gobierno Nacional para endurecer las condiciones del Registro Nacional de Turismo (RNT) y regular plataformas de alojamiento como Airbnb fue recibida, por un lado, como un respaldo largamente esperado por residentes que sienten que sus territorios han perdido tranquilidad, identidad y acceso a la vivienda, así como por hoteles que consideran que compiten en desventaja.
Pero, del otro lado, el sector de rentas cortas lanzó alertas sobre el riesgo de poner en jaque hasta 215.000 empleos, 70.149 viviendas turísticas formalmente registradas y una actividad que genera alrededor de $10,6 billones anuales para la economía colombiana.
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De hecho, en Medellín, hasta octubre de 2024, estaban registradas 8.384 viviendas turísticas, en su mayoría apartamentos (69%), seguidos por casas (9%), fincas (3%) y otras modalidades (19%).
Para algunos ciudadanos que habitan sectores tradicionales de Medellín, la regulación no busca frenar el turismo, sino poner límites claros a una actividad que, aseguran, se expandió sin control durante años. “Lo que está en juego es la residencialidad de los barrios y el derecho a la vivienda”, afirmó Andrés Franco, uno de los voceros ciudadanos que ha liderado la oposición a la expansión de las rentas cortas en zonas habitacionales de la ciudad.
Según explicó, el endurecimiento de requisitos como la verificación del uso del suelo, la autorización de las copropiedades y un mayor control urbanístico permitiría frenar la expulsión de residentes locales, así como los problemas de convivencia asociados a cierto tipo de turismo. “No se trata de estigmatizar al visitante, sino de reconocer que hay dinámicas de rumba, drogas y prostitución que deterioran la calidad de vida en barrios que nunca fueron pensados para eso”, señaló.
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Franco aseguró que en sectores de la capital antioqueña como Astorga, Manila, Provenza y los alrededores del Parque Lleras, el impacto de las rentas cortas ha tenido consecuencias visibles: la rotación constante de turistas reemplazó a los vecinos de siempre, los precios de los arriendos se dispararon y los comercios comenzaron a ajustar sus tarifas a una economía dolarizada. “Cuando el local no puede competir con ingresos de extranjeros, termina yéndose. Así es como se rompe el tejido social”, insistió.
El fenómeno, advirtieron los residentes, también tiene efectos en el ordenamiento urbano. De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Medellín, la hotelería está restringida en zonas de baja y media mixtura; sin embargo, las rentas cortas han encontrado un vacío normativo al presentarse como “vivienda turística”. De ahí que muchos ciudadanos vean el proyecto de decreto como una oportunidad para ordenar el uso del suelo y evitar que más barrios residenciales sigan el mismo camino.
El respaldo gremial: formalización y reglas claras
La iniciativa del Gobierno también recibió el respaldo de los gremios del turismo. Desde Anato y Cotelco coincidieron en que la actualización del RNT es necesaria para cerrar brechas de informalidad, mejorar la planeación territorial y equilibrar las condiciones entre los distintos prestadores de servicios de alojamiento.
Paula Cortés, presidenta ejecutiva de Anato, fue enfática en que la intención no es expulsar a las plataformas del país. “No es cierto que se esté buscando que desaparezcan, sino que se regulen pensando en seguridad, calidad e igualdad de condiciones, como se hace en otros países”, afirmó. Además, explicó que el decreto es el resultado de meses de trabajo conjunto con el Ministerio de Comercio y otros actores del sector.
Por su parte, Cotelco destacó que un RNT fortalecido permite armonizar la actividad turística con las necesidades de los territorios y da mayor certeza a las comunidades, especialmente en propiedad horizontal. El gremio hotelero también subrayó que la regulación está ligada a la seguridad, la protección de la niñez y la necesidad de contar con información confiable para la planeación de servicios públicos y la sostenibilidad ambiental.
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Las alertas del sector de rentas cortas
Del otro lado del debate, empresarios, asociaciones y anfitriones advirtieron que el proyecto de decreto, tal como está planteado, podría tener efectos severos sobre el empleo y la economía turística. Según estimaciones del sector, hasta el 95% del inventario actual de Airbnb en Colombia podría desaparecer si se aplica un endurecimiento regulatorio.
Juan Camilo Vargas Afanador, director ejecutivo de la Asociación Colombiana de Prestadores de Servicios Turísticos por Medio de Plataformas Digitales, Asohost, alertó que más de 215.000 empleos vinculados a las rentas cortas y vacacionales estarían en riesgo, además de 70.149 viviendas turÍsticas formalmente registradas teniendo en cuenta que estas mismas representan más del 77% de los establecimientos inscritos en el RNT. “Una regulación excesiva puede terminar empujando a la informalidad”, advirtió.
“Este decreto no afecta a grandes conglomerados hoteleros; afecta directamente a miles de familias colombianas y limita las opciones de alojamiento para los viajeros. Regular no puede significar excluir. El turismo colombiano necesita reglas justas, no barreras imposibles”, continuó Vargas Afanador.
De acuerdo con cálculos de Asohost, la actividad asociada a plataformas de alojamiento turístico genera un impacto económico cercano a los $10,6 billones anuales. De ese total, alrededor de $1,6 billones corresponden a ingresos directos para los anfitriones, mientras que más de $9 billones se traducen en gasto de los viajeros en comercio local, restaurantes, transporte, actividades culturales y otros servicios.
Un dato adicional del gremio es que más del 40% de ese consumo se realiza en los mismos barrios donde se ubican las viviendas turísticas, lo que refuerza las economías locales y regionales y amplifica el impacto del turismo más allá del alojamiento.
Por ello, Asohost hizo un llamado al Gobierno Nacional a suspender la expedición del decreto en su forma actual y convocar una mesa técnica, con participación del sector, plataformas, Cámaras de Comercio y entidades territoriales, para construir una regulación proporcional, viable y armónica que proteja la economía popular y fortalezca el turismo colombiano.
Pequeños propietarios en medio del fuego cruzado
A esta preocupación se sumó Silvia Rodríguez, abogada y operadora de servicios turísticos y propietaria de viviendas que arriendan por plataformas como Airbnb, quien puso sobre la mesa una inquietud que se repite entre miles de anfitriones en el país: la equiparación de los pequeños prestadores con la hotelería tradicional. “La regulación es desproporcionada porque se nos está midiendo con la misma vara que a un hotel, que tiene una infraestructura operativa, técnica y financiera que nada tiene que ver con una persona natural”, explicó.
En su caso, el arriendo de corto plazo se convirtió en una alternativa para generar ingresos adicionales, no en un negocio a gran escala. “Estamos hablando de parejas de pensionados o familias que encontraron en esto una forma de sostenerse. Con esta regulación, muchas de esas personas simplemente van a quedar por fuera”, sostuvo.
Rodríguez también cuestionó la narrativa que señala a las rentas cortas como un sector informal. “Eso es falso. Yo hago Airbnb desde 2016 y el cambio ha sido enorme. Hoy tenemos que sacar el RNT, pagar impuestos, comprar pólizas obligatorias y llevar un registro detallado de cada huésped. Esto no es improvisado”, aseguró.
Meses atrás, Airbnb señaló que sí tributa en Colombia; desde que está registrada en 2022 ha pagado alrededor de US$30 millones en impuestos, incluyendo IVA y contribuciones parafiscales al turismo. Desde agosto de 2022, la plataforma está inscrita en el RNT y afirma haber desplegado herramientas para facilitar el cumplimiento normativo y tributario de los anfitriones.
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Lo cierto del caso es que, mientras los residentes y gremios hoteleros ven en la regulación una oportunidad para recuperar sus barrios o la “ecuanimidad del negocio”, otros temen que una normativa rígida termine afectando el empleo y encareciendo el turismo a partir del 18 de diciembre, fecha límite en la que deberían empezar a tener en reglas estas nuevas exigencias.
El consenso, aunque frágil, parece estar en un punto común y es la necesidad de reglas claras. El reto será que esas reglas logren ordenar el mercado sin sacrificar ni la vida en los barrios ni una fuente vital para el dinamismo económico del país.
Bloque de preguntas y respuestas
- ¿Qué cambia el nuevo decreto para Airbnb en Colombia?
- Endurece requisitos del RNT, exige verificación de uso del suelo y mayor control de copropiedades y autoridades locales sobre las viviendas turísticas.
- ¿Airbnb podría salir de Colombia?
- La plataforma ha alertado riesgos operativos, pero no ha anunciado una salida oficial. El impacto dependerá de cómo se aplique el decreto.
- ¿Cuántas viviendas turísticas hay en Medellín?
- Hasta octubre de 2024, Medellín tenía 8.384 viviendas turísticas registradas, en su mayoría apartamentos.
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