Diego Jiménez cuenta con una microempresa de productos de telecomunicaciones en Bogotá –vende teléfonos, computadores, celulares, entre otros– y dice que buena parte de sus clientes están en Medellín, por lo que se planteó abrir una sede en la capital antioqueña.
Encontrar oficina no ha sido fácil: quiere una que se acomode a un presupuesto de $2 millones a $2,5 millones, de unos 40 metros cuadrados y en “una buena zona”, pues asegura que por la pandemia entendió que para una empresa como la que maneja solo se necesita un espacio pequeño para tener relacionamiento con el cliente, porque casi la totalidad de las labores de sus tres empleados se pueden hacer desde casa.
Desde el otro lado, el de propietarios y agencias como Get Home y Mattis Inmobiliaria, ven que esta se ha vuelto una tendencia este año en Medellín. “Las personas están buscando oficinas más pequeñas y además los propietarios han tenido que rebajar los precios bastante”, dice Natalia Rojas, de Mattis.
Se trata de un cambio de prioridades en el usuario de oficinas, y también en el de inmuebles comerciales, pues en este último caso, describe Rojas, se ha visto que los interesados no buscan hacer contratos de arrendamiento a un año –que es lo mínimo–, sino solo por seis meses. “Están rentando con miedo (ante un posible cierre)”, acota.
Para ver la situación en cifras, La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia divulgó un Estudio de Vacancia con base en 13.729 oficinas e inmuebles comerciales analizados, en el que halló una desocupación de 12,3 % (ver Gráfico).
Es decir, halló 1.692 locales y oficinas vacantes con corte a junio pasado, de los cuales desglosó que 658 corresponden a oficinas ubicadas en el Centro y El Poblado, primordialmente, en tanto 1.034 son locales ubicados en los principales ejes comerciales, centros comerciales y malls de la ciudad.
¿Y qué tanta reactivación hay? Indicó el gremio que las oficinas cerraron con un índice de vacancia de 11,3 % en 2019, mientras que al primer semestre de 2021 mostraron un 14,6 %, lo que se traduce en 3,3 puntos porcentuales (pps) más; además, frente a la desocupación en ejes comerciales como San Diego, Milla de Oro o el Centro, entre otros, advirtió que el indicador pasó de 7 % a 13 % en los períodos en cuestión, lo que implica un aumento de 6 pps.
Federico Estrada, gerente de La Lonja, precisa que al cambiar el ejercicio y contrastar las cifras de junio de este año con febrero pasado se observa una tendencia de estabilidad, porque las oficinas han aumentado “ínfimamente” el nivel de vacancia (de 14,3 % a 14,6 %), mientras que para ejes comerciales hubo una reducción (de 13,5 % a 13 %).
Los cambios
“Las oficinas son la tipología sobre la que mayor incertidumbre hay. Algunos analistas se aventuraban a decir que posiblemente iban a sobrar metros cuadrados, pero lo que uno sí lee es que, al menos en el último mes y medio, el uso de estas ha mejorado”, valora el líder gremial.
La primera parte de esa explicación la comparte Gustavo de la Torre, gerente de Negocios Corporativos en MTS Consultoría, firma de gestión inmobiliaria: “El regreso a la oficina sigue siendo un incierto, los directivos se dieron cuenta que se puede trabajar con alternancia”.
Según de la Torre, la compañía que representa identificó que la mayor devolución de oficinas o locales se dio desde las mipymes, mientras que las unidades más grandes se decantaron por hacer una disminución en el área de sus inmuebles.
Por esta razón, subraya Daniel Quintero, líder nacional de Alianzas Corporativas de Properati, plataforma digital de bienes raíces: “Las inmobiliarias que se dedicaban únicamente a este negocio de bodegas y oficinas o locales comerciales han tenido que replantear toda su estrategia”, precisamente como consecuencia de la nueva normalidad.
Por ello, “ahora se ven muchas oficinas que han tenido que reestructurarse y dividir lo que antes era un solo espacio en dos o tres –lo que se conoce como micro oficinas– para poder mover el mercado. Adicionalmente han tenido que disminuir los precios tanto para venta como para alquiler”, agrega Quintero.
Para tener en cuenta
El experto de Properati insistió a los propietarios antioqueños que llevan tiempo intentando alquilar o vender oficinas tener en cuenta estas tendencias de los consumidores por espacios más pequeños, o que se acomoden a la modalidad de coworking (trabajo cooperativo).
Por eso llamó a no desfallecer en el proceso: “Como todo cambio, cuesta adaptarse, pero vemos con buenos ojos la dirección que está tomando este sector del mercado para superar las dificultades”.
Por su parte, Estrada, de La Lonja, refiere que a nivel de comercio, si bien en malls y centros comerciales de Medellín hay estabilidad este año, con niveles de vacancia que oscilan entre 9,2 % y 9,6 % para los primeros (en el caso de los ubicados en la 80), y de 8,6 % a 8,8 % en los segundos, “hay una gran oportunidad” para que empresas que antes no podían aprovechen y se ubiquen en estas superficies.
Así, Diego Jiménez, el empresario mencionado al inicio de este artículo, pone como ejemplo que en su caso como cliente espera ver “ofertas de inmuebles ‘tipo aerolínea’: a la medida, pagando por algo que se ajuste a la necesidad particular de cada empresa”.
Aunque aún no halla su oficina ideal en Medellín, Jiménez confía en encontrar una pequeña y ajustada a lo que requiere, “porque la pandemia nos hizo cambiar las prioridades”
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