Durante años, el arrendamiento de vivienda en Bogotá fue más costoso que en Medellín. Esa ha sido una verdad casi incuestionable dentro del sector inmobiliario colombiano.
Pero Análisis recientes sugieren que esa brecha se está cerrando —e incluso, que ya pudo haberse invertido—, encendiendo un debate entre gremios, entidades oficiales y agentes del mercado sobre cuál ciudad tiene hoy los arriendos más altos del país.
De un lado está La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, el principal gremio inmobiliario del departamento, que asegura que Bogotá sigue siendo más cara, aunque cada vez menos.
Del otro, el Banco de la República, el Dane y varios agentes inmobiliarios señalan que Medellín se convirtió en la ciudad más costosa para arrendar vivienda.
Los datos de La Lonja: Bogotá, aún más cara pero con una brecha mínima
Según un análisis reciente realizado por La Lonja, con base en 9.300 datos de mercado de los estratos 4, 5 y 6, los cánones de arrendamiento en Bogotá son, en promedio, 19% más altos que en Medellín.
Sin embargo, en el segmento de vivienda entre 70 y 120 metros cuadrados, esa diferencia se reduce al 6%, una distancia históricamente corta entre las dos principales ciudades del país.
El estudio aclara que los valores reportados por encuestas oficiales, como la Encuesta de Calidad de Vida o la Gran Encuesta Integrada de Hogares del DANE, no son adecuados para medir precios del mercado inmobiliario, ya que se basan en autoreportes de los hogares, lo que introduce márgenes de error significativos.
Por eso, según Federico Estrada García, gerente de La Lonja,los datos reales de mercado —provenientes de contratos y avalúos— son los que reflejan mejor la realidad. “En todos los casos, los arriendos en la capital superan a los de Medellín”, afirma Estrada.
No obstante,admite que la brecha se ha reducido de forma notable: en 2020, arrendar en Bogotá era 38% más costoso, y en los últimos tres años los precios en Medellín subieron 21% en 2022 y 27% en 2023, impulsados por una oferta limitada y una demanda creciente.
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Medellín, según el Banco de la República: la ciudad con los arriendos más caros
En contraste con la postura del gremio antioqueño, un estudio del Banco de la República, con base en el índice de precios del DANE, sostiene que Medellín es hoy la ciudad con los arriendos más altos de Colombia, superando a Bogotá en tres puntos ya Bucaramanga en 28.
Los datos confirman lo que muchos inquilinos sienten en carne propia: los precios se dispararon hasta un 65% desde la pandemia.
Hoy, un apartamento mediano en zonas intermedias supera los $2,5 millones, y un apartamento pequeño en sectores bien ubicados ronda los $2 millones. Antes de 2020, esos mismos arriendos podían costar hasta un millón de pesos menos.
Desde Giraldo Posada Inmobiliaria lo resumen sin rodeos: “Los arriendos en Medellín no subieron, los inflaron”, dicen. “Esto se empezó a dañar después de la pandemia. Constructoras se frenaron, los materiales se dispararon y nadie sacó proyectos nuevos. Pero la gente seguía necesitando dónde vivir, ahí arrancó el desorden".
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Escasez de vivienda, turismo y nómadas digitales: las causas del encarecimiento
A la escasez de proyectos nuevos se sumaron factores sociales y globales. El auge del teletrabajo, el arribo de millas de personas de otras regiones y la popularidad internacional de Medellín como destino para vivir o invertir presionaron la demanda de vivienda urbana.
"Un solo apartamento tenía muchas personas interesadas, y algunas ofrecían pagar más, de contado o incluso en dólares. Era obvio. ¿Para qué arrendarle a alguien fijo si un turista paga el triple sin problema?", cuentan agentes del mercado.
El auge de Airbnb también cambió la ecuación, reduciendo la oferta tradicional de arriendos y trasladando más presión al mercado local .
Sin embargo, el agente inmobiliario Sebastián Castrillón advierte que culpar a los turistas o nómadas digitales es una distracción.
“El verdadero problema es que Medellín lleva más de 15 años sin construir la cantidad suficiente de vivienda para su población.”, afirma. Y agrega: “Airbnb representa menos del 1% de las viviendas totales, y casi todas están en El Poblado y Laureles. Lo que falta es vivienda bien ubicada y suficiente para la clase media”.
El resultado, según él, es un impacto social profundo:familias que deben vivir lejos del trabajo o el estudio, viajes de dos o tres horas al día y pérdida de calidad de vida.
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El Banco de la República corroboró esta tendencia en una investigación sobre precios urbanos de arrendamiento entre 2008 y 2024. Los economistas Luis Galvis, Adriana Ortega y Adriana Rivera concluyeron que Medellín se consolidó como la ciudad más costosa para arrendar vivienda en Colombia, producto de un proceso de valorización sostenido.
“Hacia 2024 es Medellín la que emerge como líder, reflejando un proceso de valorización sostenido en la última década, asociado a su dinamismo empresarial, atractivo turístico y transformaciones urbanas”, escribieron los autores.
El informe identifica 2017 como el punto de inflexión: desde entonces,factores globales como el auge del trabajo remoto, el tipo de cambio favorable para extranjeros y el creciente atractivo de Medellín como destino para expatriados comenzaron a influir más en los precios que las variables económicas locales.
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