Un fenómeno sin antecedentes se está observando en Medellín y el Valle de Aburrá: la oferta de vivienda para arriendo se quedó rezagada frente a la demanda.
En consecuencia, los precios van cuesta arriba y no hay señales de estabilidad. Los primeros síntomas se empezaron a observar en el tercer trimestre del año pasado, indica el gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, Federico Estrada García.
A pesar de que la escasez de casas y apartamentos con destino al arriendo es multicausal, el directivo señala tres motivos principales. El primero es que antes de la pandemia el mercado venía con récord de viviendas nuevas, pero se frenó por la dinámica de la construcción. El segundo, que en los últimos años el indicador del promedio de habitantes por vivienda pasó de 3,7 a 3,1, es decir, más hogares y menos integrantes. Y el tercero, muchos propietarios deciden amoblar para obtener mejor renta mediante el emergente esquema de renta corta, cuyos clientes son turistas.
En estas circunstancias, el mercado muestra el drama de quienes necesitan vivienda en arriendo y no la encuentran fácilmente y el desafío para las inmobiliarias que se están quedando sin el insumo principal y ahora asesoran a quienes les confían la administración de inmuebles en la decisión de terminar unilateralmente los contratos ante la expectativa de actualizar el valor del arriendo o migrar del uso residencial hacia el turístico.
Algo que no es tan sencillo. Fredy Cano es el administrador de Arrendamientos Santafé, cincuentenaria agencia de Medellín con operaciones en el Aburrá y el Oriente y Occidente cercanos. Conocedor del sector hace tres décadas, recuerda que la Ley 820 de 2003, referente a los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, habilita la finalización unilateral anticipada por parte del arrendador por tres razones: porque el dueño decide vender el inmueble; debe hacer alguna reparación, o prevé habitarlo mínimo por un año. Y además de cumplir alguna de esas condiciones, debe indemnizar al arrendatario.
Según la citada Ley, el aviso escrito debe ser enviado tres meses antes del vencimiento del contrato y anexarle “la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis meses siguientes a la fecha de la restitución”. Si el contrato superó cuatro años de vigencia, la indemnización equivaldrá a mes y medio de arriendo.
Aunque parece costoso, el gerente de la Lonja de Propiedad Raíz confirma que hay propietarios que optan por terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento. Esas solicitudes se cuadruplicaron, dice y agrega que las aseguradoras no están expidiendo la garantía exigida en la ley, ya que se dieron cuenta del verdadero propósito detrás de la terminación anticipada del contrato.
Pero es que con una inflación anual superior al 13 % y una demanda creciente, el negocio pinta atractivo. La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia estima que los precios han subido entre 20 y 25 %. Y hay casos en que se trepa entre 40 y 50 %, teniendo en cuenta la determinación de muchos de saltar a la renta por días. En zonas como El Poblado, Parques del Río, Laureles e incluso en sectores de la Comuna 13 eso se ha vuelto normal. Según Federico Estrada, “en los últimos dos años, en El Poblado la oferta de vivienda para turismo creció del orden de 23 a 25 %”.
