“En esta cuadra solo quedamos Luzmila, la señora de la tienda, y nosotros. Las familias acá se extinguieron, este ya no es el barrio nuestro, es de los turistas”. Hace 68 años que doña Gabriela Gómez ha visto la transformación de Manila asomada por el balcón de la casa que comparte con su hija, su yerno y su nieto. Tiene 94 años, llegó en los 50 cuando había palos de poma por todo lado y la quebrada Castropol bajaba tan limpia que sus hijos se metían a hacer chacota. Recuerda con nostalgia esa época porque ya en la cuadra no queda sino Luzmila, el resto se fue y sus casas fueron acondicionadas o demolidas para abrir restaurantes, hostales, hoteles, agencias de turismo o apartamentos para Airbnb . “Ya no salgo casi a caminar, se siente uno muy extraño en el barrio porque no ve a nadie conocido”.
Este es apenas un capítulo que aflora en la conversación de moda en Medellín, la tal gentrificación. Acá lo empezamos a utilizar para tratar de explicar el impacto que tiene la llegada masiva de turistas extranjeros y nómadas digitales, y la consecuente alza en la demanda de casas y apartamentos para estancias cortas en plataformas como Airbnb.
Incluso, la coyuntura fue aprovechada con oportunismo por políticos ya en campaña para pegar carteles en el corredor de Provenza con mensajes como: ¿Qué pasó con los arriendos?, detengan la gentrificación; Gentrificación es el nuevo colonialismo; Nómadas digitales, colonizadores temporales; Cambio Airbnb por vecinos y un hogar.
Ese término en boga por estos días en la ciudad es un concepto académico que suena muy elevado pero que explica los procesos de renovación urbana cuando las personas de clase media o alta se instalan en ciertas zonas y empujan a las márgenes a los habitantes con menos poder adquisitivo. A todo esto llegamos porque los arrendamientos se dispararon, con incrementos del 60%, 70% en el último semestre, y nosotros, tan dados a pensar siempre que los problemas vienen de afuera, empezamos a señalar como culpables a los extranjeros que están llegando por oleadas. Mientras que en 2019 visitaron la ciudad 929.000 pasajeros internacionales, en 2022 fueron 1.386.000, un 49% más.
Lo cierto es que aunque el incremento repentino de la oferta de apartamentos para Airbnb y la disparada en la llegada de extranjeros sí explica el alza de precios de los arrendamientos y la dificultad para encontrar casa, es apenas una de las razones y consecuencias de un problema mayúsculo que nos estalló en las manos: padecemos un déficit histórico de vivienda. Medellín Cómo Vamos dijo en 2020 que 27.000 hogares necesitaban una vivienda nueva en la ciudad.
Y esa deuda, que venimos arrastrando desde hace décadas, se volvió más dramática ahora que se combinaron todos los factores críticos a la vez: hay un declive en la construcción de vivienda, la entrega de los apartamentos ya vendidos está demorada por los coletazos económicos y logísticos de la pandemia, no hay más suelo de expansión disponible, hay un cambio demográfico porque cada vez más personas viven solas o se forman familias más pequeñas y, como si no fueran elementos suficientes de una tormenta perfecta, cada vez llegan más extranjeros, unos por turismo, otros por periodos cortos de trabajo, atraídos todos porque es un destino agradable y barato gracias a las ventajas de un dólar que cada vez vale más frente al peso.
Entonces, la escasez de apartamentos disponibles y la alta demanda de locales y extranjeros elevó por las nubes los arriendos. No hay cama para tanta gente, o mejor aún, esta es una ciudad que no tiene dónde vivir.
Y se empiezan a configurar otros problemáticas asociadas como el desplazamiento de los habitantes de toda la vida de los barrios atractivos para los turistas —que fue lo que pasó en Manila con los vecinos de doña Gabriela y Luzmila— y la pérdida del tejido urbano, de la vida comunitaria, de las conversaciones de la esquina, de los partidos en la tienda con los amigos. Es la pérdida de la misma ciudad, por lo menos de la que Ítalo Calvino define como los lugares de trueque no solo de mercancías, sino de palabras, de deseos, de recuerdos.
“Se fueron todos los amigos de la infancia, mucha nostalgia, pero ese es el desarrollo de la economía de un pueblo”, resume resignado Juan Guillermo, el hijo de doña Gabriela, la señora del balcón de Manila.
Un negocio que no vino de paseo
La disparada de la oferta de propiedades disponibles en Airbnb y la plata que mueve dan cuenta del rápido crecimiento de un fenómeno que llegó para quedarse y que con rapidez alteró la dinámica en los barrios de mayor atracción comercial y de turistas.
Juan Fernando Vélez es el director de expansión en Latinoamérica de Alltherooms, una compañía que tiene como propósito catalogar cada habitación disponible del planeta, una base de datos robusta que se alimenta con información de Airbnb; Vrbo, que es una plataforma de alquiler de alojamientos alternativos que es muy fuerte en Estados Unidos; y Booking, la aplicación que ofrece cuartos de hoteles.
Vélez cuenta que entre el 95% y el 98% del mercado de las rentas cortas en Medellín lo tiene Airbnb. El negocio era incipiente hace una década en la ciudad y tuvo un pico de transacciones en 2019 con 19,7 millones de dólares en 3.322 propiedades disponibles para rentar. Pero llegó la pandemia y todos los mercados mundiales se frenaron. Después vino un repunte inusitado en la oferta y en la plata que empezó a mover el negocio de los arriendos de periodos cortos.
Entre 2020 y 2021 los ingresos por Airbnb en la ciudad crecieron 119%, al pasar de 15,8 millones de dólares a 34,7 millones. Fue una disparada sin antecedentes. Y el año pasado se mantuvo el alto crecimiento con un alza de 78% en ventas, al llegar a los 62 millones de dólares. Este 2023 va viento en popa, con un crecimiento del 35% en el primer trimestre con respecto al mismo periodo de 2022.
“Casi que cada año se está duplicando la cifra de ingresos, el negocio en la ciudad viene creciendo de forma exponencial. Es evidente que al generar mayores ingresos se incrementaron las propiedades disponibles en la ciudad”, dice Vélez.
Ese es otro ítem que crece como la espuma, el de los apartamentos que se empiezan a ofrecer en las aplicaciones. Mientras en 2020 había 3.196 propiedades disponibles, según Alltherooms, este mes llegamos a 5.322 unidades, un incremento del 66% en solo tres años. El Poblado concentra el 80% de la oferta, seguido de Laureles, el Estadio, Belén y el oriente de La Candelaria.
“En El Poblado se empieza a ver una saturación en número de propiedades disponibles para rentas cortas y largas, posiblemente empiecen crecimientos en Laureles que vende cuatro veces menos que El Poblado, pero que tiene muchas posibilidades para que los inversionistas lleguen a esta zona”, anticipa Vélez.
Dentro de esta dinámica de un mercado floreciente y en pleno auge es que empezamos a escuchar historias con recurrencia de inquilinos a los que les pidieron los apartamentos porque los dueños los iban a ofertar en Airbnbn
El profesional Sergio Gaitán nos contó que hace varios años vive en Laureles, cerca a la UPB, zona donde los arrendamientos se han duplicado. “A mi me pidieron mi apartamento porque lo van a volver un Airbnb, es entendible porque es mucho más lucrativo para los dueños de las casas. Estaba pagando $1.400.000 al mes y ahora están pidiendo $3.000.000. Estoy tratando de quedarme en el barrio pero está complicado”, lamenta.
La misma historia cuenta el historiador Néstor Robledo, pero a mayor escala. A su llegada a Medellín rentó una habitación en una unidad residencial de Envigado. Antes de que se cumpliera el año del contrato, la dueña del apartamento les comunicó a todos que debían entregar la vivienda. La razón es que ahora todo se ofertará en Airbnb. Él pagaba $700.000 por el cuarto, ahora valdrá $1.200.000.
El desembarco de los nómadas
Pero la escalada turística que hoy vive la ciudad no solo ha convertido algunos barrios en calles para los turistas, con oferta de hostales de varios pisos para servicios por Airbnb. Esta transformación urbana también nos permite hablar hoy de los nómadas digitales, una figura que hace carrera por estos días y en la que Medellín se perfila como una de las ciudades referente entre las hispanohablantes.
Basta con hacer un alto ante los grupos de extranjeros que caminan por El Poblado, Laureles, el Centro y hasta Acevedo. Detenerse y pensar: ¿de qué viven estos franceses que ahora mismo pagan un tiquete de metrocable para llegar hasta el Parque Arví? ¿Qué hace la pareja de enamorados ingleses que baila salsa, aún descoordinada, en Son Havana, allá sobre la 10? O una más: ¿qué hacen los extranjeros mientras consumen café y agua en los negocios de coworking en Laureles?
Los últimos están trabajando y los primeros puede que ya lo hayan hecho. Desde hace años se les llama nómadas digitales: se emplean de forma remota y pueden viajar alrededor del mundo al mismo tiempo porque su principal insumo de trabajo es una computadora conectada a internet y un teléfono para hacer llamadas, que ya no son carísimas como antes porque están a la mano en WhatsApp o a un “scroll down”, si se usa otra aplicación.
Pero, ¿cuáles son los motivos que tienen tan bien ranqueada a la ciudad en este frente? Pues bien, según Nomad List, plataforma que ofrece lugares para vivir y trabajar bajo este modelo, Medellín es el cuarto destino más popular en Latinoamérica entre visitantes de este tipo, luego de Ciudad de México, Buenos Aires y Florianópolis (Brasil).
Son cerca de 8.000 los trabajadores remotos que actualmente están radicados en la ciudad y que, además, tienen registro en esta comunidad digital. Además, hay varias decenas de usuarios que ya se dieron de alta para llegar en los próximos días.
Este último número en realidad ubica a la capital paisa como la tercera en acogida de trabajadores remotos, pues Florianópolis apenas tiene 3.000; Ciudad de México, con 12.200, y Buenos Aires, con 10.400, se mantienen en el primer y segundo lugar, respectivamente. La plataforma, de hecho, entrega pistas sobre por qué Medellín es atractiva. La caracterización es similar a la que previamente comparte el experto en innovación José Édison Aedo, para quien las ventajas no trascienden el plano del costo de vida, la diversión y el entretenimiento.
“La ciudad ha creado un ecosistema para este tipo de turismo: lugares para alquilar baratos para quedarse un mes o más, espacios de coworking, diversión, buen ambiente”, dice Aedo. ¿Y competitividad tecnológica? “No tanto”, responde. “El impulso ha venido de los sectores del turismo, de la infraestructura. Es una emigración temporal y orgánica por el bajo costo de vida que ofrece la ciudad”.
Dice Nomad List que el costo de vida mensual para un visitante es de 1.509 dólares, mientras que una familia podría hacerlo con 3.494 dólares. La media de los hoteles, también por mes, está en 662 dólares, y en Airbnb se encuentran espacios que cobran desde 32 dólares la noche.
Un espacio de coworking, por su parte, puede rentarse desde 158 dólares al mes. Estas cifras convierten a la ciudad en una opción “affordable” para los nómadas, quienes la califican como divertida, caminable y hasta amigable con poblaciones diversas.
Pero también hay apreciaciones negativas. Como mala y muy mala son calificadas las tasas de seguridad y homicidio. Y aunque los espacios para hacer trabajo remoto gozan de buena reputación, la velocidad del internet se raja: como insuficientes califican los 5 Mbps (unidad para medir la velocidad de la red) que en promedio ofrece la ciudad. En los contras del destino la queja es recurrente: “Pretty slow internet”. Esto, sin embargo, no ha impedido que a la ciudad sigan llegando, en especial, desarrolladores de contenido y de software.
Las calificaciones se mueven entre comentarios de este tipo: “Amo Laureles, es muy calmado, tiene muchos árboles y buenos restaurantes. No me gusta El Poblado porque hay más ruido, más gente y fiesta”. Y de este otro: “Los centros comerciales son asombrosos: hay wifi gratis, así como espacios sin cobro de coworking. Los baños son más limpios que los de Europa y Asia”, incluso.
Natalia Castaño, directora de Urbam, el Centro de Estudios Urbanos y Ambientales de la Universidad Eafit, dice que este es un fenómeno global que la ciudad puede aprovechar no solo por las rentas económicas que aporta, sino por el provecho creativo que pueden traer profesionales en campos tecnológicos y de innovación: “Lo interesante es cómo estos nómadas construyen relaciones y redes creativas, lo que puede ayudar a consolidar los ecosistemas de emprendimientos locales”.
Hay suelo, pero caro
La visita no solo de turistas, sino también de trabajadores remotos, ayuda a explicar parte del encarecimiento de los arriendos y la compra de vivienda en Medellín. Pero el factor estructural, de fondo, tiene que ver con la forma en que los gobiernos locales de los últimos 30 años han tomado decisiones respecto al suelo.
El quid del asunto, dice el arquitecto y urbanista Juan Carlos García, es que el metro cuadrado, en especial en el corredor del río, está por las nubes por cuenta de la especulación. Pero antes de revisar esa idea, es pertinente hacer un alto para ver cómo está la oferta.
Dice Federico Estrada, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, que el sector todavía siente los coletazos de la pandemia. Es decir, el ritmo de entrega de los inmuebles se ralentizó por los impactos que la contingencia de salud dejó en el precio de los materiales. Por ejemplo, y luego de aclarar que son pocos los proyectos que se ejecutan actualmente en Medellín, de lo que hoy se vende, al mercado de arrendamientos entra solo el 18%. “Eso resulta en menos unidades disponibles”.
El ingeniero civil Mateo Castaño Sierra comparte esta lectura y además, basado en datos del Dane, explica que la ciudad viene estancada en la oferta de vivienda desde 2009. Se sigue construyendo lo mismo que hace 15 años, entre 600.000 y 800.000 metros cuadrados.
Sabaneta, Envigado, La Estrella, Rionegro, La Ceja y El Retiro superan en más de diez veces los desarrollos inmobiliarios que están activos en Medellín desde 2015. Estos tres últimos jalonan una expansión urbana sin precedentes en el Oriente antioqueño, en donde la población aumentó en 163.000 personas en los últimos 15 años. Es como si todos los habitantes de La Estrella y Sabaneta se hubieran ido a vivir al Oriente antioqueño en los últimos 17 años. Pero esa ola urbana será tema de otro futuro especial, volvamos a Medellín.
Además de la necesidad de viviendas para estancias cortas, tanto para turistas como para nómadas digitales, la demanda local se cimienta en un cambio demográfico: las familias cada vez son más pequeñas y los núcleos pequeños están buscando hogar.
Las cifras soportan esta transformación: mientras que en 2012 vivían 3,62 habitantes por casa, en 2021 el indicador en Medellín pasó a 3,25. La variación representa que en la última década la demanda ha crecido en 120.000 casas y en la ciudad, dice la Lonja, hay cada vez menos suelo urbanizable. Esta, en todo caso, es una tendencia nacional. Según el Dane, la ocupación de una sola persona por vivienda pasó del 11% al 18% entre 2005 y 2018, recapitula el gerente Estrada.
Es en este frente en el que el arquitecto y urbanista Juan Carlos García hace hincapié, pues aunque reconoce que son exiguas las tierras de expansión, deja claro que son más de 7.000 las hectáreas disponibles para renovación urbana en las inmediaciones del río. “Lo que pasa es que allí crece un proceso de especulación de precios que es, para mí, la verdadera razón de la escasez de vivienda en Medellín. El origen de todo fue en 2006, cuando se prohibió la construcción en ese sector”, dice.
Y es que en la zona el metro cuadrado no baja de los $7 y $8 millones, bajita la mano, y con ese presupuesto no hay quién construya un edificio para vender apartamentos a precios de mercado. Además, lo que se arrienda en esa zona está por las nubes. Este es un dato de esta semana: en una urbanización de Ciudad del Río se ofrece un apartaestudio de 43,69 metros cuadrados en $2.500.000 o 540 dólares al mes. Ahí mismo, en el sector vecino de Sandiego, un apartamento nuevo de 80 metros cuadrados cuesta hoy $3.800.000 u 880 dólares al mes.
“Tenemos bodegas y fábricas que incluso están abandonadas en esas zonas. Pero pongo un ejemplo de lo que allí se vive: con el plan parcial de Ciudad del Río comenzamos en 2006. Entonces, el valor por metro cuadrado era de $400.000. Hace diez años, por el interés que generó el proyecto, iba en $4 millones. Y ahora hay ofertas de $6 o $7 millones”. De esta forma, apartamentos sencillos terminan superando sin mucho recateo los $800 millones.
Aunque el Plan de Ordenamiento Territorial de 2014 permitió construir de nuevo en las zonas paralelas al río, esta alza en el costo de la tierra impide que el mercado de vivienda se recupere. Hay mecanismos para intervenir esa especulación, pero uno de ellos, llamado Anuncio de Proyectos, fue un fracaso en el pasado. La medida contemplaba un plano para congelar valores por metro cuadrado, pero cuando la herramienta se estrenó, en la alcaldía pasada, salió con los precios inflados. Ya era cara. Entonces no funcionó.
“Otro sofisma”, concluye García, “tiene que ver con la escasez de vivienda por las operaciones del aeropuerto Olaya Herrera. En su momento, se calculó una oferta de vivienda de 800.000 unidades manteniendo el aeropuerto. Lo que había que hacer, precisamente, era renovar el corredor del río”.
Esta tarea aún pendiente, en palabras del experto, es la causa del encarecimiento de los arriendos y la compra de inmuebles en la ciudad. El aumento de la vivienda corta para turistas y nómadas digitales es una parte menor de la explicación que hoy buscan quienes repiten, desesperados, que padecemos de gentrificación. Más allá de eso, Medellín es una ciudad que no tiene dónde vivir.
La gentrificación, según Natalia Castaño, directora de Urbam Eafit, tiene que ver con grupos sociales de altos ingresos que terminan desplazando a otros, de menores ingresos, en determinados puntos de la ciudad. Este fenómeno se registra en muchas ciudades del mundo, dice, pero no es la única respuesta de lo que está ocurriendo en Medellín. Entre los teóricos del urbanismo se maneja otro concepto, el de ‘turistificación’, que explica cómo el turismo también termina por desplazar a los habitantes de los destinos que frecuentan, normalmente por su mayor capacidad adquisitiva. ¿Pero entonces en Medellín no se está viviendo técnicamente una gentrificación? “Habría que analizarlo a detalle”, responde Castaño, “porque eso no está sucediendo en todo lado. Hay estratos bajos que no pueden acceder a vivienda por la falta de subsidios, porque tampoco hay tanta oferta de vivienda VIS (de interés social) y VIP (de interés social prioritario). Es una situación que se está dando en los estratos bajos y no ocurre porque otros estratos altos hayan llegado a ocupar sus espacios, sino por la posibilidad para acceder a la vivienda que se busca”. Y en el tema de los arriendos, ¿ahí sí influye el turismo?, ¿se estaría dando una turistificación? “Podría ser. En Medellín el 36% de las personas vive en arriendo y hoy están viendo con tanta demanda de otros actores, como el turismo, lo que hace ese proceso de búsqueda más difícil”. Pero el problema de fondo, explica, es uno de acceso a la vivienda, tanto propia como arrendada. “Ahí se engloba la problemática”.
