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La edificación de un proyecto de vivienda en la comuna 13 de Medellín se ha convertido en un camino de espinas para los compradores y los propios constructores, que han visto cómo errores de entes administrativos, novedades legales, la cuarentena y hasta las marchas ciudadanas han aplazado la anhelada entrega de las llaves.
La idea fue presentada en diciembre de 2015 por Comfenalco, una caja de compensación familiar antioqueña con 15 años de experiencia en planes de vivienda. Nació con el nombre de Tierra Paraíso, una urbanización de Viviendas de Interés Prioritario (VIP), de nueve torres, 340 apartamentos y 68 parqueaderos, que adornarían el paisaje del barrio Eduardo Santos, en el occidente de la ciudad.
Salió a la venta en abril de 2016 y allí fue que Mónica Pineda González se enteró. “Estaba buscando algo cerca de la ciudad, porque la mayoría de ofertas eran alejadas, como las de Bello, o costosas, como las de Sabaneta. Vi lo de Tierra Paraíso en Expoinmobiliaria y dicidí comprar en junio de 2016”, dijo Mónica.
Le correspondió el apartamento 303 de la torre 8, de 45 m2, por $53’200.000 en obra gris. Para ajustar el dinero, obtuvo subsidios de vivienda de Comfenalco y del Isvimed, similar a otros compradores.
La promesa verbal de Comfenalco, como gerente del proyecto, fue que entregarían la urbanización en 2018. Hoy se han vendido 338 apartamentos y solo quedan dos pendientes, pero ya es julio de 2020 y ni siquiera están levantadas las columnas. En lo que debería ser un imponente complejo de viviendas con una vista envidiable sobre el occidente de Medellín, solo hay barro removido y trabajos de ingeniería subterránea.
La frustración llevó a los perjudicados a quejarse ante la Superintendencia del Subsidio Familiar (que vigila a las cajas de compensaciones) y publicar una protesta en Facebook hace dos semanas. Varios compradores se agruparon en la entrada de la obra, en la carrera 120B con calle 43DA, y protestaron por el incumplimiento. “No más excusas, están jugando con mis sueños y los de mi familia”, clamó Fanny Cardona, mientras que Jhony Jaramillo narró que “compré un apartamento en la torre 2 para estrenar el primer semestre de 2018, y solo he recibido mentiras”.
¿Qué fue lo que sucedió? La respuesta es una mezcla de complejidades en los trámites y circunstancias externas de fuerza mayor que, cual pesado lastre, han frenado la evolución del proyecto.
Para conocer los detalles de este proceso, EL COLOMBIANO conversó con Francisco Duque y Carlos Velásquez, gerente comercial y secretario general de Comfenalco, respectivamente.
Explicaron que el propósito es seguir cumpliendo una de las misiones sociales de la compañía: darle vivienda a la gente. Como socio del proyecto se involucró a Inverurbe S.A., que contrató a Proyectamos Group S.A.S. como constructora; la fiducia, para velar por las inversiones de los compradores, quedó en manos de la firma Credicorp Capital; y para la interventoría se contrató a Conintec S.A.S.
Para desarrollar esta clase de obras, se requieren estos permisos: 1). Licencias de construcción y urbanismo; 2). Licencia ambiental; 3). Permiso para el aprovechamiento de cauces (si está cerca de cañadas o ríos).
En diciembre de 2015 radicaron la petición para la licencias simultáneas de construcción y urbanismo ante la Curaduría Urbana Primera de Medellín. Mientras esperaban ese aval, comenzaron las ventas en abril de 2016; en agosto de ese año llegó la respuesta afirmativa del curador (resolución C1-16-2696) y ahí empezaron los problemas.
“La Curaduría cometió un error. Otorgó las licencias, y como pedimos las de construcción y urbanismo juntas, debía darnos por ley un plazo de 36 meses prorrogables para la ejecución, pero el documento decía 24 meses, como si solo hubieran concedido una licencia. Eso nos afectó el proyecto”, relató Duque.
Corregir ese desatino, aparentemente pequeño, le tomó un año a la Curaduría. El 3 de octubre de 2017 expidió un nuevo documento (resolución C1-1834), en el que admitió “que por un error involuntario se indicó una vigencia equivocada”. Para el sueño de Tierra Paraíso, fue un año perdido.
Con estos permisos en firme, el siguiente paso fue solicitar la licencia ambiental ante el Área Metropolitana del Valle de Aburrá (Amva). “Cuando ya les habíamos aportado todos los documentos requeridos, en marzo de 2018 nos pidieron otra cosa, que no estaba dentro de los requisitos iniciales: un estudio de Conectividad y Ahuyentamiento de Fauna. Nunca nos habían pedido eso antes. Hacerlo tardaría otros tres meses”, prosiguió el gerente comercial, y añadió que estuvo listo en junio de 2018.
Para esa fecha, de acuerdo con las promesas de venta, ya debían estar entregando los primeros apartamentos, pero sin licencia ambiental, no habían pegado ni un ladrillo. El 27 de julio de 2018, Comfenalco informó la situación a los propietarios y así comenzaron las protestas de la gente.
En agosto de 2018 el Amva otorgó la licencia ambiental, el siguiente octubre inició el proceso de contratación para la tala y transplante de árboles del lote de 9.613 m2, y en diciembre de ese mismo año les entregaron el permiso de aprovechamiento de cauce.
Para el manejo del lecho de agua que pasa cerca al lote, el diseño inicial proponía un box culvert, una especie de túnel para intervenir la cañada. Sin embargo, EPM rechazó ese plan y estimó que lo ideal debía ser un sistema de puente. “Eso exigía perforaciones distintas, que generarían otros taludes en el terreno, por lo que había que hacer otro estudio de suelos, que tomó más tiempo”, expresó Duque.
En enero de 2019 se formalizó el acta de construcción, dando inicio a la obra; el siguiente mes de marzo les concedieron el permiso para construir el puente. En agosto de 2019, Comfenalco tuvo que usar de la prórroga de las licencias de construcción y urbanismo. Después de esto, dos acontecimientos sociales se convirtieron en el palo en la rueda.
Entre noviembre y diciembre del año pasado, en múltiples ciudades del país se desató un movimiento de protestas que reclamaban reformas al Gobierno y atención a problemáticas ligadas a la educación, la economía y los líderes sociales. Aunque la mayoría de marchas fueron pacíficas, hubo vandalismo y enfrentamientos con la Fuerza Pública que provocaron el cierre temporal del comercio y la industria en algunos lugares.
El 27 de febrero de 2020, la constructora Proyectamos Group informó a Comfenalco, por medio de una carta, que el paro nacional ocasionó “problemas de consecución de cemento y en los despachos de las canteras del material de playa” (entre el 27/11/19 y el 03/1/20), lo que generaría otro atraso de dos meses en el cronograma.
Luego la pandemia de la covid-19 desplegó sus males en el mundo, lo que obligó a detener la obra el 20 de marzo.
Comfenalco expidió otro comunicado informando a los compradores sobre las contingencias. Velásquez recordó que “eso generó malestar en la gente, muchos asumieron que el coronavirus era nuestra excusa para no entregar los apartamentos”.
En mayo de 2020 el Gobierno autorizó la reapertura del sector de la construcción. Las obras se reanudaron, aunque con protocolos de bioseguridad que obligaban a trabajar con la mitad de los obreros, para evitar la aglomeración.
El 30 de junio hubo una reunión con delegados de los compradores, donde estos expresaron sus dudas, rabias y temores. Mónica estuvo allí y actuó como vocera de 80 familias. Sus afugias giran alrededor de la tardanza en las obras y sus consecuencias, como el riesgo de perder los subsidios de vivienda por vencimiento de plazos y el sobrecosto en el valor de los apartamentos, que cada año se incrementa por el aumento del salario mínimo legal vigente.
Estos nuevos valores, así como la extensión del cronograma, habían provocado la firma de un primer otrosí al contrato de compraventa entre Comfenalco y los compradores en noviembre de 2019; ahora la empresa les propuso un segundo otrosí, pero varios copropietarios se negaron a firmarlo por desconfianza.
En el caso de Mónica, ella señaló que con la primera proyección para la entrega en 2018, su apartamento le iba a costar $53’200.000; en el otrosí de 2019, el valor subió a $54’686.000.
Adujo que están en riesgo de vencimiento los subsidios que le dieron Comfama ($22’131.000) e Isvimed ($15’857.000). “Se me vencen en diciembre de 2020, perdería casi $38 millones y mi apartamento”, manifestó. En la actualidad paga arriendo con su esposo y dos hijos en San Javier.
Los compradores criticaron el hecho de que Comfenalco hubiera vendido los apartamentos en 2016 sin contar antes con las licencias respectivas. “Empezar a vender sin las licencias es normal en esta clase de negocios sobre planos. Para eso está la garantía de tener el dinero en una fiducia, si no se obtienen las licencias, la plata se le devuelve al comprador. Esas reglas están claras”, dijo Velásquez.
A la fecha, según la caja de compensación, 70 personas han desistido del proyecto por causa de los retrasos, y cuatro más alegando motivos personales. Los recintos de aquellos que desistieron, ya tienen nuevos propietarios.
En el fideicomiso hay reunidos $5’389 millones por concepto de cuotas iniciales de las viviendas, y se espera conseguir al final $20.356 millones, con base en el total de ventas hechas hasta ahora.
Los afectados le pidieron a Comfenalco que congelara el precio de los apartamentos, para que no continuara su incremento anual. La empresa respondió que evaluará cada caso puntual, pues hay compradores que hicieron la inversión desde 2016 y otros que apenas llegaron en 2019.
También exigieron que el cronograma definitivo quedara estampado en el otrosí N°2. “No tenemos problema en hacerlo, la discusión jurídica está en si ponemos una fecha final de corte u otra que sea estimativa”, acotó Velásquez.
Añadió que la empresa comprende el dolor de los compradores. Pidió comprensión por los factores ajenos a su voluntad que ralentizaron la obra y reiteró que el propósito es recuperar la confianza entre las partes. “No tenemos nada que ocultar. Comfenalco va a honrar sus compromisos”, aseveró.
La última promesa es entregar la torre 1 en diciembre de 2020 y la totalidad en junio de 2022. Solo entonces se podrá decir que los implicados pasaron del purgatorio al Paraíso.