Pico y Placa Medellín
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En el trabajo realizado con la economista y Mgt, Angélica Ordoñez y reseñado en un artículo anterior, se planteó que el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT) debe recuperar la producción de vivienda asequible y orientar una nueva ocupación de Medellín. Las normas propuestas avanzan en esa dirección: contemplan modalidades de renovación como la reactivación y la revitalización, incentivos para producir vivienda social y mayores densidades en áreas vinculadas al transporte. Sin embargo, los incentivos necesitan una entidad capaz de reunir suelo, financiación y acuerdos entre actores para convertirlos en proyectos. Por ello, el Fondo de Gestión previsto en el proyecto de acuerdo debería tener como mandato prioritario promover vivienda asequible y reasentar, preferiblemente en su entorno, a familias que habitan zonas de riesgo o en condiciones precarias.
Medellín cuenta con una experiencia que ayuda a imaginar ese mandato. En la quebrada Juan Bobo, la intervención combinó vivienda nueva dentro del sector, mejoramiento de construcciones existentes y regularización de la tenencia. Su premisa, acordada con la comunidad —«no desalojo, no expulsión, no expropiación»—, permitió abordar el riesgo y el hacinamiento sin romper innecesariamente los vínculos de las familias con su barrio (Equipo Proyecto Urbano Integral, 2012). Ese principio podría guiar operaciones en otros territorios, siempre que una evaluación técnica determine dónde es seguro permanecer y dónde se requiere un traslado.
El Fondo de Gestión podría preparar esas operaciones antes de que lleguen los constructores. Identificaría predios bien localizados, negociaría su adquisición o asociación, resolvería dificultades de titularidad y financiaría estudios y obras iniciales. Después ofrecería el suelo preparado a promotores públicos, privados o comunitarios, mediante acuerdos que fijen precios, plazos, proporción de vivienda asequible y condiciones de reasentamiento. Así, también podría destrabar actuaciones que los planes parciales dejaron pendientes por fragmentación predial o por dificultades para distribuir las cargas.
Hay referentes útiles para diseñarlo. Los establecimientos públicos fonciarios de Francia adquieren y mantienen suelo para que terceros desarrollen proyectos urbanos. En Denver, un fondo de adquisición ha permitido reservar terrenos cercanos al transporte para vivienda asequible. Viena, por su parte, evalúa los proyectos de vivienda subsidiada con criterios que incluyen costo y calidad. Tokio es tal vez la mejor experiencia en reducción de tramites y habilitación de redensificación. Medellín tendría que adaptar estas prácticas a sus instituciones y aprender de las dificultades de ejecución que experimentó Metrovivienda en Bogotá (Ministerio de Transición Ecológica de Francia, s. f.; Urban Land Conservancy, s. f.; Wohnfonds Wien, s. f.). ecologie.gouv.fr
Para sostener esa labor, el POT debería establecer una fuente recurrente de recursos, alimentada, entre otras posibilidades, por instrumentos de gestión del suelo y una asignación distrital. Cada compra necesitaría un proyecto previsto, una salida financiera y un plazo. El Fondo rendiría cuentas por hogares reasentados, viviendas entregadas a precios asequibles y suelo puesto efectivamente en uso.
Con ese mandato, Medellín podría convertir la renovación en una oportunidad para quienes ya viven en sus territorios. La transformación de la ciudad se apreciaría tanto en sus nuevos edificios como en la permanencia segura de sus comunidades.
