Si usted es de las personas que tiene un crédito hipotecario y contempla irse a otro banco para buscar una menor tasa de interés con menor cuota mensual, le contamos los puntos que debe tener en cuenta para la decisión.
Es cierto que la competencia entre entidades bancarias está abierta, unos con menores tasas que otros, pero ponga atención a las recomendaciones de expertos, que van más allá de un porcentaje. La idea es que analice la letra menuda, eso termina haciendo la diferencia.
En primera instancia, la misma Asobancaria, gremio de las entidades financieras, recuerda que según la Ley 546 de 1999, los créditos hipotecarios se pueden prepagar (pago total o parcial del crédito de vivienda antes de la fecha acordada), sin ninguna penalización y además, se pueden trasladar a otra entidad si lo prefiere (compra de cartera). Esto para que no se deje cobrar ninguna penalidad si se decide, porque usted está en todo su derecho.
Sin embargo, la misma ley establece unas condiciones mínimas a cumplir. Por eso Nubia Ramos, directora de Crédito Hipotecario del Bbva Colombia indica “que el plazo debe ser igual al tiempo que le falta por pagar en la otra entidad. Y aunque parece obvio, la tasa ofrecida por la otra entidad debe ser inferior”.
Otro elemento es la elección del plan de amortización, porque el cliente está facultado para elegir el sistema de pago (número de cuotas que más se ajuste a sus necesidades). También debe asesorarse bien al revisar las condiciones particulares de compra de cartera. No basta con tener buena calculadora.
También sepa la relación deuda/garantía, es decir, el porcentaje de la financiación de la vivienda tiene unos topes de acuerdo con la clasificación de la vivienda y se deben respetar: es de 80 % para Vivienda de Interés Social (VIS, hasta 135 salarios mínimos) y de 70 % para la No-VIS.
La compra de cartera aplica solo para vivienda y no para otro tipo de crédito respaldado en una hipoteca, es decir, remodelaciones ni adecuaciones y menos para leasing habitacional (porque es otra figura de financiación).
Tampoco es usual que se aplique a créditos que tienen algún tipo de subsidio a la tasa de interés (Frech), entregado por el Gobierno Nacional. Cada entidad recibe el subsidio mediante el Banco de la República y al ceder el crédito, se complica el proceso si entra un tercero, dice Asobancaria.
Propuesta de compra
Uno de los procesos básicos de este esquema financiero es la legalización de la oferta vinculante. Esto no es otra cosa que enviarle la propuesta formal de compra a la otra entidad.
Y aunque usted tiene el derecho a presentarla, es fundamental que lo haga una vez se haya asesorado lo suficiente, para presentarla bien y no termine arrepintiéndose.
Ojo que la entidad con la que tiene el crédito, le puede hacer una contraoferta de igualarle a la nueva tasa e incluso, le de una inferior. Es decir, aproveche.
Una vez sea consciente de todo lo que implica, eche cuentas del tiempo que lleva en la otra institución financiera para que no perder plata.
“Si se lleva mucho tiempo con el crédito no es conveniente que venda la cartera, porque en los primeros años la mayor parte de la cuota se va al pago de intereses y al final reduce capital”, resaltó Argelia Beltrán, gerente Compra de Cartera del Fondo Nacional del Ahorro (FNA) -ver Claves-.
Proceso legal
La compra de cartera es una modificación al crédito, por lo que no requiere nueva escritura, ni nuevo registro. Esto diminuye los tiempos de trámite y los costos, según Beltrán.
No olvide sumar el avalúo de la vivienda y el estudio de títulos, que son proporcionales al valor de mercado del inmueble.
Algunas entidades cobran estos procesos y otras asumen esos costos, como el FNA.
Una vez tenga adelantado este proceso, recuerde los tiempos de los desembolsos, para que no se atrase en las cuotas del crédito.
Por ejemplo, mientras transcurre una radicación de oferta vinculante y el desembolso, pasan entre 15 y 20 días. Algunas entidades compiten también en esta fase, ofreciendo menores tiempos.
