La discusión sobre el costo de los arriendos en Medellín, además de preocupar a quienes buscan vivienda, también inquieta a comerciantes y emprendedores que necesitan un local para poner en marcha sus negocios.
Ese fue el caso de la emprendedora gastronómica Eliana Ospina, quien publicó un video en Instagram en el que manifestó su preocupación por los precios que encontró al buscar un establecimiento en el centro de Medellín.
“Hoy amanecí como triste. Resulta que yo quiero un local en el centro, todos los precios, $14 millones, $15 millones. Yo no tengo esa plata para pagar de arriendo. Quién tiene $14 millones para comenzar un negocio y para comenzar pagando eso de arriendo”, expresó.
Ospina insistió en que su búsqueda está enfocada en encontrar un establecimiento que pueda pagar para comenzar su actividad comercial. “Necesito un local en el centro que no me valga $14 millones”.
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@prensapaisa ¿Por qué está tan caro arrendar en Medellín? El arriendo ya golpea a familias y emprendedores Paisas Prensapaisa.com Conseguir vivienda o un local comercial en Medellín se ha convertido en una verdadera carrera contra el bolsillo. Para muchas familias, pagar el arriendo cada mes es un reto; y para los emprendedores, comenzar un negocio puede arrancar con una cuenta de varios millones de pesos. La situación no solo preocupa a quienes buscan apartamento. También tiene con la calculadora en la mano a cientos de paisas que quieren montar un negocio, abrir un restaurante, una tienda, una oficina o poner en marcha una idea que llevan meses soñando. El problema aparece cuando empiezan a buscar un local. En algunos sectores de la ciudad, emprendedores aseguran que pueden encontrarse arriendos comerciales de 7, 10 o incluso 14 millones de pesos mensuales como punto de partida, dependiendo de la ubicación, el tamaño y las características del inmueble. Y eso es apenas el comienzo. Porque después de pagar el arriendo llega la otra lista de cuentas: agua, energía, internet, administración, servicios de aseo, empleados, impuestos, seguridad, mercancía y adecuaciones, entre otros gastos. Para una persona que apenas está comenzando, la cuenta puede crecer rápidamente. Es decir, no basta con tener una buena idea o conseguir un local: hay que tener el músculo financiero para mantenerlo abierto todos los meses. “Uno tiene la idea, las ganas y hasta los clientes, pero ¿cómo empieza pagando siete o catorce millones de arriendo?”, es la preocupación que ronda entre algunos emprendedores. Y para las familias ocurre algo parecido. Quien consigue un apartamento debe sumar al presupuesto mensual el agua, la energía, el internet, el gas, la administración cuando corresponde, la alimentación y el transporte. Al final, el arriendo termina siendo apenas una parte de una cuenta mucho más grande. La situación también genera un efecto adicional: algunas personas buscan vivienda o locales más económicos en sectores alejados, pero lo que pueden ahorrar en arriendo muchas veces termina aumentando en tiempo y gastos de transporte. Así, la discusión sobre los precios de los arriendos en Medellín va mucho más allá de pagar por cuatro paredes. Es una conversación sobre cuánto cuesta vivir, trabajar y emprender en una ciudad que cada día tiene mayor demanda. Porque detrás de cada persona que busca apartamento hay una familia tratando de cuadrar sus cuentas. Y detrás de cada emprendedor que pregunta por un local puede haber una idea que quiere convertirse en empresa. La pregunta que queda en el aire es sencilla: ¿Cuánto cuesta hoy vivir y emprender en Medellín cuando al arriendo hay que sumarle todas las demás cuentas? Para muchos paisas, hacer esa suma se está convirtiendo en un verdadero dolor de cabeza.
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Medellín registra una de las mayores presiones sobre los arriendos
Los datos más recientes del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), correspondientes a agosto, muestran una fuerte presión sobre el mercado de arriendos en Medellín. Por ejemplo, en la subclase de arriendo efectivo (pago monetario real del inquilino), la ciudad registró una variación de 5,55% en lo corrido del año y de 7,34% anual.
La cifra anual contrasta con la registrada en otras ciudades principales. En Bogotá, el incremento fue de 3,11% en el año corrido y 4,34% anual; mientras que Cali presentó variaciones de 3,29 % y 4,32 %, respectivamente.
En los registros estadísticos del Dane, Pereira aparece por encima de Medellín, con una variación de 5,80% en lo corrido del año y 7,59% anual. Sin embargo, ese comportamiento se debe al terremoto del 10 de agosto, que redujo la oferta de viviendas y presionó al alza los precios de los alquileres.
Al quitar esa coyuntura, Medellín queda como la ciudad donde hay un mayor encarecimiento de los cánones de arrendamiento en Colombia.
Incluso, la presión también aparece en el denominado arriendo imputado, que corresponde al valor estimado que tendría que pagar un propietario si alquilara su propia vivienda. En Medellín, este indicador registró una variación de 5,49% en lo corrido del año y de 7,28% anual.
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¿Por qué están subiendo los arriendos en Medellín?
El encarecimiento de los arriendos está relacionado con varios factores que forman parte de la discusión sobre vivienda en Medellín. Entre ellos aparecen el déficit habitacional, el menor crecimiento de la oferta de vivienda nueva, el aumento de los hogares que viven en arriendo y el crecimiento de las rentas cortas o viviendas destinadas al turismo.
Una investigación de la Pontificia Universidad Javeriana, basada en más de 15.000 manzanas del Valle de Aburrá entre 2015 y 2025, encontró que la proporción de hogares que viven en arriendo pasó de 36% en 2015 a 45% en 2024. Al mismo tiempo, la emisión de licencias de construcción cayó cerca de 47% en Medellín durante ese período.
El estudio señala que el aumento de los cánones responde principalmente a un desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda. También identifica como factores estructurales la escasez de suelo urbanizable, la menor construcción de viviendas y las dificultades para acceder a crédito hipotecario.
¿Qué está pasando en El Poblado y Laureles? El aumento de los precios se ha hecho especialmente visible en sectores de alta demanda como El Poblado y Laureles. Por ejemplo, un apartamento sencillo de tres habitaciones puede partir desde $5,5 millones, mientras que apartaestudios o habitaciones individuales pueden encontrarse desde los $2 millones.
Una habitante de El Poblado describió así la situación: “Uno no consigue un apartamento, yo, millón 200, pequeño. Un cuarto nomás te puede costar 600, 700”. Otra residente habla sobre el impacto en las personas de menores ingresos. “Están demasiado costosos para nuestra ciudad. Son demasiado caros y mucha gente se ve apretada por esa situación”.
La misma habitante planteó que los precios deberían considerar las condiciones económicas de los hogares y sostuvo que, particularmente para los estratos bajos, el costo del arriendo resulta demasiado alto.
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El déficit de vivienda también está detrás de la presión
Para el concejal Andrés Tobón, coordinador de los ponentes de la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el problema no puede atribuirse únicamente a la vivienda turística. “Medellín, sin duda alguna, se convirtió en la ciudad más cara del país en materia del suelo. Tenemos el valor del suelo más elevado del país y esto tiene una explicación muy concreta”, afirmó.
Según Tobón, las decisiones tomadas en el POT de 2014 limitaron el crecimiento de vivienda nueva y contribuyeron a ampliar la brecha entre la demanda y la oferta.
“Medellín, producto del plan de ordenamiento territorial del año 2014, perdió por culpa de la norma la posibilidad de seguir creciendo en vivienda nueva y esto ha generado año tras año un déficit que hoy está acumulado en 38.000”, señaló.
El concejal sostuvo además que unas 25.000 personas buscan vivienda nueva cada año, mientras que durante la última década la construcción se ha ubicado entre 10.000 y 15.000 unidades anuales.
La vivienda turística es otro de los puntos centrales en la discusión que se adelanta alrededor de los arriendos en Medellín. Según las cifras presentadas por Tobón, a septiembre había 9.644 registros de vivienda turística en la ciudad, de los cuales 2.927 estaban ubicados en zonas residenciales.
El concejal considera que esta actividad agrega presión a un mercado en el que, según su explicación, ya existe una alta demanda y una oferta limitada. “Cuando usted tiene un mercado saturado en este momento porque tiene muchísima demanda de vivienda y muy poquita oferta, cualquier tensión adicional que usted le ponga a esa discusión se va directamente dirigida a los precios”, afirmó.
Y agregó que la tensión adicional identificada está relacionada con “el tema de la renta corta o de la vivienda turística”.
Sin embargo, esta posición hace parte de un debate en el que también existen otras explicaciones. La investigación de la Universidad Javeriana citada anteriormente señala que no encontró evidencia causal de que las plataformas de corta estancia sean las responsables directas del aumento de los arriendos y ubica el desequilibrio entre oferta y demanda entre los principales factores.
La concentración de viviendas turísticas también aparece especialmente marcada en algunos de los sectores con mayor demanda inmobiliaria. Según las cifras presentadas por Tobón, entre 5% y 6% de las viviendas de El Poblado serían turísticas, mientras que en Laureles la proporción estaría entre 4% y 5%.
A esto se suman casos de precios extraordinarios para alojamientos durante temporadas de conciertos masivos. La información suministrada menciona ofertas de hasta $98 millones, situación que generó cancelaciones de reservas y llamados de la Alcaldía de Medellín para investigar a los arrendadores.
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