¿Por qué la gente se quiere ir al Valle de San Nicolás? Oriente es motor de crecimiento de vivienda y construcción

Vivir en el Oriente le cambió la vida a Santiago Estrada. Hace cinco años llegó a esta región antioqueña huyendo de la polución y de los episodios de contaminación frecuentes en Medellín.

Quería respirar un aire más limpio, tener más actividad física y así se lo exigió su médico, cuando le diagnosticó una enfermedad que le afectaba un pulmón. Su adaptación fue menos traumática de lo que pensó.

Se fue a vivir en San Antonio de Pereira, Rionegro, luego de acordar con su jefe algunos días de trabajo en casa, de encontrar un colegio cercano para su hijo y descubrir actividades deportivas que empezaron a impactar su estilo de vida.

“De acá no me quiero ir. Cinco días a la semana recorro, diariamente, 40 kilómetros en bicicleta, tengo amigos, llevo a mi hijo a clases de fútbol, los fines de semana visitamos municipios aledaños como El Retiro, El Carmen, vamos a un restaurante, a un café. Soy feliz”, expresa.

El Oriente antioqueño cercano o Valle de San Nicolás está a una hora en carro, en promedio, de Medellín, a una altura entre los 1.900 y 2.500 metros sobre el nivel del mar. Lo componen nueve municipios: Rionegro Guarne, La Ceja del Tambo, Marinilla, La Unión, El Carmen de Viboral, El Retiro, El Santuario y San Vicente Ferrer.

Esta meseta tiene un desarrollo productivo y económico que, hasta hace una década, estuvo marcado por actividades asociadas a la agroindustria y a la manufactura. También, a la generación de energía con embalses que, además, derivaron en un crecimiento del turismo, principalmente el ecológico, paralelamente con un furor por los renglones agropecuario, histórico y cultural.

Rubiela Correa vive hace 10 años en Rionegro y destaca de la región la seguridad, el clima y el entorno social. “Mis vecinos son amables. Tengo a Comfama al pie, que me ofrece cantidad de cursos, hago ejercicios continuamente, casi a diario. Los fines de semana, si quiero salir a un municipio cercano, son 20 minutos. El transporte es maravilloso”, acota.

Esas bondades son las que, precisamente, han movido los renglones de la productividad económica de la región para situar a la construcción, especialmente de vivienda, en los primeros lugares. Este fenómeno, explica Federico Estrada, gerente de la Lonja para Medellín y el Valle de San Nicolás, comenzó a principios de la década anterior, cuando la demanda era básicamente para fincas de recreo, segunda vivienda y lotes en parcelaciones para construir casas campestres.

“Hace una década, la construcción de vivienda se limitaba a los proyectos de los municipios y algunos cercanos a los cascos urbanos. En ese momento no se construían más de 1.000 viviendas, posteriormente, en 2015, aproximadamente, se dinamizó la edificación con obras de multifamiliares, los que asimiló muy bien la demanda, con alta participación de compradores inversionistas y que respondió muy bien el mercado de arrendamientos”, explica Estrada.

Ha sido tan vertiginoso el crecimiento de la vivienda que, según La Lonja, en 2020, se vendieron, en promedio, 4.000 unidades nuevas. En 2025, tres meses antes de finalizar el año, se habían cerrado 13.540 negocios inmobiliarios, un 4,4% más que en el mismo periodo del año anterior. El valor del suelo creció 6,7%, y las mayores valorizaciones estuvieron en El Retiro (11,6% ) y el alto de Las Palmas, en jurisdicción de Envigado (7,5%).

Para Estrada, esta tendencia de crecimiento en la venta de vivienda en el Oriente es el reflejo de un sentimiento aspiracional de los habitantes del Valle de Aburrá, sin embargo, recalca, “el desarrollo que se ha tenido en la infraestructura vial, contar con todos los servicios de salud, comercio, educación y recreación en la región, ha dinamizado ese interés de las personas. Adicionalmente, aspectos como el teletrabajo también ha incidido”.

El Oriente cercano sigue consolidándose como una de las regiones más dinámicas para el desarrollo inmobiliario en Antioquia. Aunque para la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) el sector atraviesa un momento desafiante, la región mantiene condiciones que le permiten seguir siendo un foco importante para la inversión y el desarrollo de nuevos proyectos.

Claudia Bustamante, gerente encargada de la entidad, establece que durante el primer semestre de este año las ventas de vivienda nueva en el Oriente registraron una caída cercana al 25% frente al mismo período de 2025. Los municipios donde más han caído son La Unión, El Retiro, Marinilla y Rionegro.

“Este comportamiento refleja principalmente el impacto de las altas tasas de interés, las dificultades de acceso al crédito y la incertidumbre que aún afecta las decisiones de inversión y compra de los hogares”, considera.

No obstante, ante la desaceleración del sector en la región, Camacol destaca que el interés por vivir en el Oriente continúa siendo alto, impulsado por la calidad de vida, la cercanía con Medellín, la conectividad y el crecimiento de la actividad económica. Sin embargo, advierte, las decisiones de compra hoy son más cautelosas por los contextos económico y político.

De acuerdo con este gremio, actualmente el Valle de San Nicolás registra una oferta de 3.985 viviendas, distribuidas en 115 proyectos activos entre preventa y construcción. La región concentra una parte clave de la actividad edificadora de Antioquia, al representar cerca del 19% de la oferta de vivienda del departamento. Esta participación asciende al 24% en el segmento No VIS (Vivienda de Interés Social), lo que refleja su relevancia dentro del mercado inmobiliario.

La oferta, relaciona Camacol, está compuesta, principalmente, por proyectos en preventa (77%), mientras que el 23% corresponde a proyectos en construcción, evidenciando que el Oriente mantiene una dinámica importante y expectativas de desarrollo para los próximos años.

En cuanto a la distribución territorial, el gremio de la construcción resalta que Rionegro concentra cerca de la mitad de los proyectos en obra, consolidándose como el principal eje de desarrollo de la región. Le siguen Marinilla, La Ceja, El Retiro y El Carmen de Viboral.

“Esto demuestra que el desarrollo inmobiliario del Oriente ya no se concentra únicamente en Rionegro, sino que se ha venido extendiendo hacia otros municipios del Valle de San Nicolás. Además, el Oriente dejó de ser únicamente un lugar de residencia para quienes trabajan en Medellín. Hoy concentra empresas, comercio, industria, servicios y logística, lo que fortalece su desarrollo económico y contribuye a sostener la demanda de vivienda y de otros usos inmobiliarios”, indica Bustamante.

No todo lo que brilla es oro, reza el adagio popular. Y funciona perfectamente para el Oriente. La región es un furor. Apetecida, incluso, por personas que viven en el exterior y deciden envejecer allí. Es el caso de Silvia Carvajal, quien luego de varios años en Estados Unidos optó por radicarse en el Valle de San Nicolás.

“Hace unos 12 años vivo en San Antonio de Pereira. Lo escogí, porque tenía ambiente de pueblo, el clima es muy agradable, tengo cerca los servicios médicos, hay muy buen transporte, no necesito tener mi propio carro”, comenta, en tanto admite que hay, como en Colombia entera, marcadas brechas sociales de moradores tradicionales, ocupantes de generaciones atrás, y personas que han ido llegando y han transformado la cotidianidad.

“Hay gente adinerada que se ha venido a vivir al Oriente también, como artistas, políticos, pero dentro de ellos se han camuflado muchas personas que han conseguido dinero fácil. Lo que ha hecho que haya cierta inseguridad controlada también por grupos ilegales”, denuncia.

Para Claudia Bustamante, otro reto en el Oriente se da en materia de planeación. Asevera que el crecimiento acelerado de algunos municipios exige avanzar en la planificación del territorio, la disponibilidad de servicios públicos, la infraestructura y la actualización de los instrumentos de ordenamiento territorial, aspectos fundamentales para garantizar un desarrollo sostenible.

En ese sentido, Estrada insta a las autoridades departamentales y locales a que el ordenamiento territorial que propicia el desarrollo urbanístico se dé con la infraestructura de servicios, vial y de espacio público necesario.

Juan David Pérez, presidente de la Cámara Colombiana de la Infraestructura (CCI), cree que es de total relevancia y pertinencia buscar ese equilibrio entre el crecimiento urbano que viene teniendo el Oriente cercano, tanto en vivienda como en comercio y servicios, con todas las obras y proyectos de infraestructura.

“Ese es un tema en el que venimos participando a través de diferentes espacios. El equilibrio entre el crecimiento urbano del Oriente cercano y el desarrollo de infraestructura, especialmente en proyectos aeroportuarios y viales. Destacamos avances en el aeropuerto José María Córdova, el plan vial de Oriente y la gestión predial liderada por la alcaldía de Rionegro”, dice Pérez.

El dirigente es optimista. Destaca un ejercicio denominado Plan Vial de Oriente, que vienen haciendo la CCI con diferentes gremios e instituciones de la región, donde ya se terminó una primera fase, en la que se plantearon proyectos con cartografías actualizadas.

“Ya todo lo tiene la Secretaría de Infraestructura de la Gobernación y lo viene revisando. Uno de ellos es el que tiene que ver con el desarrollo del aeropuerto José María Córdova, con las obras menores que ya están ejecutando, y con el Plan Maestro que debe regir su futuro. También se vienen temas de gestión predial bien importantes que lidera la Alcaldía de Rionegro”, apunta el presidente de la CCI.

Cada vez Santiago baja menos a Medellín. Lo hace por necesidad. Gran parte de sus parientes ya están en Oriente. “Tengo hospitales, clínicas, centros comerciales cerca, una rica cultura gastronómica y hasta una gran oferta de universidades. Además, por mi trabajo, es una ventaja estar cerca del aeropuerto”, concluye.

La vivienda sigue siendo el principal motor de la construcción para Rionegro, La Ceja, El Carmen de Viboral, Guarne y Marinilla, que en conjunto concentran el 91% de las ventas de vivienda en el Oriente. Al tiempo, toman fuerza proyectos diferentes a la vivienda, como construcción de bodegas, parques industriales, centros empresariales, clínicas, hoteles y comercio.

Eso responde al crecimiento económico que ha tenido la región y a la llegada de nuevas empresas. Para Camacol, a medida que crecen estos proyectos, también aumenta la demanda de mano de obra, de materiales y de empresas proveedoras de bienes y servicios para la actividad edificadora.

Esto se traduce en más oportunidades para profesionales, técnicos, contratistas, proveedores de materiales, empresas de transporte y otros actores que hacen parte de la cadena de valor de la construcción.

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