Las cifras que denotan la presión al territorio del Oriente antioqueño son elocuentes. El 97 % de los bosques está deforestado y el 53 % del uso del suelo está compartido entre la vivienda, la industria y el comercio.
Esos indicadores revisten una alerta, pero plantean oportunidades para que esta región, considerada un brazo más del Valle de Aburrá, siga creciendo ordenadamente.
Y es que, a la par de los conceptos que advierten la degradación de recursos naturales, se muestra un vertiginoso desarrollo de la construcción en el Oriente: la valorización del suelo en 2015 de un 11,4 %, según datos de la Lonja Propiedad Raíz, y el consecuente aumento de la venta de vivienda en 500 % durante los últimos 7 años, de acuerdo con Camacol.
El crecimiento del sector inmobiliario tiene su lógica. El clima—23 grados centígrados promedio—la vegetación y el aire puro que aún se respira son elementos que atraen a miles de personas, en su mayoría tradicionales residentes del área metropolitana de Medellín, para que se asienten en el Oriente.
Como sustento de esa tendencia, la Lonja, en un reciente informe, reveló que en 2015, se realizaron 9.260 negocios inmobiliarios en los municipios de Rionegro, El Retiro, La Ceja, La Unión, Guarne y San Vicente. Un 16,6 % más que en 2014.
En esa misma dirección, la Cámara de la Construcción (Camacol) reportó que este 2016 se han vendido cerca de 3.000 viviendas, 500 unidades más que las comercializadas en el 2009.
Si bien no desestima la tendencia que muestra el furor urbanístico en la región, investigadores del fenómeno de expansión, como María Isabel Gómez, del Centro de Estudios Territoriales de la Universidad Católica de Oriente (UCO), cree que se ha carecido de normatividad.
“Hemos tenido un crecimiento que desde la misma perspectiva de ley y aspectos político - administrativos, ha sido descuidado y no tan consciente frente a las oportunidades del desarrollo”, dijo.
Gómez, agregó que ese crecimiento carente de planificación ha desencadenado consecuencias negativas en torno a movilidad, transporte, la ruralidad y el paisaje.
“Son desarrollos urbanísticos poco pertinentes para el crecimiento de la región”, enfatizó.
Enderezando el camino
Lo primordial para corregir el camino es la consciencia, de autoridades y privados, de que sin planeación urbanística del futuro promisorio del Oriente, solo quedará un territorio gris sin calidad de vida.
Por eso se han emprendido iniciativas como la firma de un pacto entre Cornare, municipios y empresas constructoras para que se cumplan las normas ambientales.
“Se trata de establecer cómo hacemos un Oriente equitativo y sostenible (...) Que no solo sea conservar el bosque, sino cómo les pagamos servicios ambientales a quienes los cuidan para que los sigan protegiendo”, indicó Carlos Mario Zuluaga, director de Cornare.
El Oriente, después del Valle de Aburrá y Urabá, es la tercera región más poblada de Antioquia con 586.821 habitantes. Solo contando algunos de los municipios más cercanos a Medellín: Rionegro, La Ceja, Marinilla, El Retiro y El Carmen, que representan el Valle de San Nicolás, hay un área de 111.526 hectáreas, de las cuales 35.166 son zonas boscosas.
Hoy, según Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, el Oriente cuenta con cerca de 18 estudios de desarrollo de proyectos estratégicos. Sin embargo, recalcó, “ha faltado ejecución, diálogo entre municipios, articulación institucional y acompañamiento de anteriores administraciones departamentales”.
Al respecto, María Isabel Gómez, consideró que ante las últimas generaciones de alcaldes y las normativas desde el Gobierno Nacional, se ha ido enderezando el camino de la planificación urbana y la ruralidad, aunque esas iniciativas no han menguado la presión frente al territorio.
“Cada municipio está dando líneas importantes frente al desarrollo, pero la dinámica territorial ha trascendido el plano supramunicipal”, apuntó Gómez.
Para el rector de la UCO, monseñor Darío Gómez, quien además de vivir en la región ha investigado sus dinámicas urbanísticas, no hubo preparación para afrontar el crecimiento y desarrollo.
“Este auge nos tomó, desgraciadamente, impreparados. Hace mucho años sabíamos que esto se estaba dando, pero agremiaciones e instituciones no creímos. Pero, no solo no estábamos preparados, sino que también hay una fractura entre las necesidades locales con las alcaldías y lo que los gremios y organizaciones pensamos”, enfatizó.
Monseñor Gómez reiteró sus críticas y agregó que ha faltado armonía y relacionamiento entre instituciones de la región.
“La planificación no debe darse sólo por el Estado, hay voces de ciudadanos que deben tenerse en cuenta, y las hay en las instituciones académicas para que el desarrollo sea integral. En esta época el Estado es insuficiente para planificar”, aseveró Monseñor.
Tierra con alta valorización
Rionegro y Guarne, con 12,4 % y 10, 8% de aumento en la valorización de sus predios, fueron los municipios de mejor dinámica, según La Lonja.
Esa entidad determinó, en un estudio de suelo en la región, que el auge del Oriente se dio por la fuerte demanda inmobiliaria para usos de fincas de recreo, viviendas campestres y desarrollo de parcelaciones.
Los mayores valores del suelo rural, reveló la entidad, se alcanzan en las veredas Cabeceras, Guayabito, Tres Puertas y Chipre en Rionegro, así como en Fizebad, en El Retiro.
“Se observan también crecimientos importantes en los valores de las tierras ubicadas a lo largo de la vía que conduce de Medellín a Rionegro en las inmediaciones de la Escuela de Ingeniería de Antioquia, como consecuencia de los desarrollos inmobiliarios que se ejecutan actualmente en la zona”, reportó Federico Estrada, gerente de La Lonja.
Los indicadores comerciales de la región también fueron soportados por Camacol, que destacó que entre enero y junio de este año se vendieron 1.417 viviendas frente a 1.242 comercializadas durante el mismo periodo de 2015.
Actualmente, añadió Camacol, el gremio constructor cuenta con un inventario de 87 proyectos residenciales para la venta en el Oriente y esa región hoy representa el 10 % del mercado de vivienda y edificaciones nuevas en Antioquia.
“Del total de negocios, 355 correspondieron a lotes en nuevos proyectos de parcelación. Consolidando el Oriente como una de las más activas en términos del mercado inmobiliario en Antioquia”, aseguró Estrada.
Se prevé un mejor futuro
Un minucioso estudio, realizado durante más de dos años, y que convocó a Eafit y su instituto Urbam, la Universidad Católica de Oriente, Cornare, la Cámara de Comercio de Oriente Proantioquia, la Corporación Empresarial de Oriente, Fundación Fraternidad Medellín, la Embajada de Colombia en Alemania y Asocolflores, arrojó la creación de una plataforma para la gestión de proyectos sostenibles.
Uno de los proyectos de la plataforma es el de la valorización ambiental de residuos sólidos con el que se pensó pasar del concepto de relleno a procesos de desarrollo tecnológico, innovación, emprendimiento, así como la generación de una cultura ambiental.
Otro de los aspectos que trabaja la plataforma son los ejes de comunicación e integración entre municipios como La Ceja, Rionegro, Marinilla, El Retiro, Carmen de Viboral.
Ana María Arango, coordinara de proyectos de Urbam, aseguró que la idea del estudio es que haya una normativa, una visión de cómo se quiere esa región sostenible para la presión que llegue lo haga bajo conceptos claros.
“Todo el mundo quiere irse a vivir allá (al Oriente) sin ver que está impactando y contribuyendo a un desorden general. Eso no se puede frenar, porque es un asunto de mercado. En la media que la sociedad mejora sus ingresos, la gente quiere vivir afuera de la ciudad”, sentenció.
El estudio que dio vida a la plataforma, que será entregada a los alcaldes del Oriente para que sea herramienta de planificación, plantea que la expansión urbana a través de la región ha sido fomentada por la corta distancia entre los valles de Aburrá y San Nicolás (una hora de viaje en carro ó 51 km de Medellín a Rionegro.
Para el arquitecto Juan Sebastián Bustamante, uno de los realizadores del estudio, la realidad del Oriente, en la actualidad, es desordenada con un crecimiento inmobiliario a partir de una presión inmobiliaria ante la cual el Estado no ha puesto reglas.
“Los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) definen una estructura pero no se han hecho cumplir. Entonces, cada quien está haciendo lo suyo y se está ocupando un territorio rico desde el punto de vista ambiental sin ningún criterio ecológico, urbano, social, de movilidad”, explicó.
Las entidades que le apostaron a la construcción de la plataforma, si bien realizaron el diagnóstico en el que el hoy de la región muestra un panorama gris plantean proyectos para que el Oriente sea sostenible. Una de estas alternativas que contempla el estudio es la movilidad en bicicleta con corredores entre los municipios y en zonas de alto tráfico vehicular y presencia humana como Llanogrande.
“Más importante que el proyecto de la plataforma, es el proceso que impulsamos para que las organizaciones tengamos un aporte que dar”, recalcó monseñor Gómez.
El rector, a su vez, reflejó la preocupación de habitantes y estudiosos del fenómeno de urbanización en el Oriente: me preocupa el agua, la movilidad y la sostenibilidad de este desarrollo. No sé si como estamos, en 30 años, esto sea sostenible”, concluyó.
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