Pico y Placa Medellín
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Desde hace un par de años, tal vez desde el fin de la pandemia del covid, en Medellín todo está muy caro, pero nada se compara con el aumento de los precios en los arriendos y la compra de vivienda nueva. Según cifras del Dane, en el primer trimestre de este año, el valor de la vivienda nueva en Medellín y su área metropolitana aumentó un 13% en promedio, superando con creces la inflación y los incrementos vistos en otras capitales del país.
Además, un análisis publicado por EL COLOMBIANO mostró que algunas zonas específicas de la ciudad han experimentado incrementos aún más exorbitantes. En El Poblado, el metro cuadrado sobre planos para vivienda no turística supera los $15 millones de pesos, un incremento del 50% frente al precio máximo de 2020. En Belén, el metro cuadrado más caro ronda los $9 millones, con un aumento del 68%, y en Laureles, el precio ha subido un 27%, alcanzando los $8 millones de pesos.
¿Qué hacer para aliviar esta dinámica y el bolsillo de los paisas? Muchos culpan al turismo y a los nómadas digitales por este encarecimiento. Si bien la mayor demanda de vivienda en Medellín contribuye a esta situación, la experiencia de otras ciudades en el mundo sugiere que la solución está en el otro lado de la ecuación: lo único que puede bajar los precios de la vivienda a largo plazo es aumentar la oferta, es decir, construir más casas y apartamentos en toda la ciudad.
Para empezar por lo básico, no existe ningún mercado inmobiliario costoso que construya muchas viviendas. Según un análisis de Trulia, un marketplace para comprar vivienda en Estados Unidos, hay mercados con precios altos por metro cuadrado donde se construyen pocas viviendas, como San Francisco, Nueva York o Boston. Por otro lado, existen ciudades con viviendas más asequibles, como Phoenix o Atlanta, que promueven la construcción de muchas viviendas. Sin embargo, no existe ningún caso donde una ciudad tenga precios elevados y, al mismo tiempo, construya en gran volumen. En otras palabras: construir más viviendas es un antídoto para los precios desmedidos.
Esta conclusión coincide con estudios académicos recientes, que muestran cómo las políticas para aumentar la oferta de viviendas en grandes ciudades contribuyen a reducir los precios. Un ejemplo es Auckland, Nueva Zelanda, donde en 2016 se implementó una recalificación urbana que permitió desarrollos de alta densidad en gran parte de la ciudad, lo que provocó un auge récord en la construcción, impulsando el crecimiento y mejorando los precios.
Las nuevas construcciones en Auckland se concentraron cerca de los centros de trabajo, tiendas y estaciones de transporte rápido, desplazándose hacia los suburbios más cercanos al centro de la ciudad. Esto llevó a que Nueva Zelanda alcanzara la tasa más alta de permisos de construcción emitidos per cápita en 45 años, estabilizando los precios reales de las viviendas. Después de años de aumento, los precios de venta en Auckland se estabilizaron en 2016 y se han mantenido sin grandes variaciones durante ocho años.
Otro ejemplo es Minneapolis, documentado recientemente por el Financial Times, una ciudad que ha construido más viviendas que cualquier otra urbe grande del Midwest en los últimos años. Además, ha eliminado las restricciones de zonas limitadas a viviendas unifamiliares. Ajustados por ingresos locales, los alquileres promedio en Minneapolis han disminuido más del 20% desde 2017, mientras que en otras ciudades de esa región de Estados Unidos, como Indianápolis, Cincinnati y Kansas City, los precios han aumentado más del 10% en el mismo período.
En contraste, en 2023 Medellín seguía construyendo los mismos metros cuadrados de vivienda que hace 15 años, según estadísticas del Dane, a pesar del crecimiento económico y demográfico de la ciudad en las últimas décadas. Este rezago es evidente en comparación con ciudades del país como Cali, Bucaramanga, Bogotá, Barranquilla, Cartagena y Pereira que han licenciado más metros cuadrados para vivienda que Medellín en la última década.
La pregunta del millón es ¿a qué le quiere apostar Medellín? ¿A construir más vivienda y densificar muchas de las áreas planas de la ciudad? ¿O elige mantener los altos precios y deja que se urbanice más hacia las zonas de expansión en los municipios del Valle de Aburrá? ¿Se pueden desarrollar nuevos planes para permitir el crecimiento en altura? ¿Se puede dar cuerda a la idea de que en las zonas alrededor del aeropuerto Olaya Herrera se construyan y este se convierta en un gran parque? ¿O ya los niveles de ocupación de la ciudad son altos para poder mantener un medio ambiente relativamente sano para todos?
Son debates que se deben dar. Es crucial que en el próximo POT todas las voces se escuchen y se analice la data para tomar la mejor decisión para todos.