Pico y Placa Medellín
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En Medellín, cualquier tertulia con amigos termina hablando de lo mismo: arriendos absurdos, apartamentos imposibles y, claro, los dichosos gringos que llegan con sus dólares a desbaratar el mercado. La conclusión es casi automática: una minoría extranjera y adinerada está condenando a la mayoría local al exilio urbano. Pero, spoiler: ese diagnóstico es tan popular como equivocado.
El problema de la vivienda en Medellín no está en la demanda (es decir, no es que haya muchas más personas que antes buscando dónde vivir), sino en la oferta: simplemente no hay quién construya. No es que no se pueda vivir aquí, es que no estamos construyendo lo que se debe.
Miremos los datos. Según Galería Inmobiliaria, el año pasado Medellín vendió apenas 1.300 viviendas nuevas VIS o VIP (las de menos de $195 millones). ¿Mucho? Para nada. Cartagena vendió 2.200. Barranquilla, 6.000. Cali, 9.500. Bogotá, 20.000. Hasta estos datos, yo no conocía nada en los que Bogotá nos ganará 15 a 1. Y si ajustamos por población y para las áreas metropolitanas, la paliza es igual de dolorosa. Con ese nivel de construcción de vivienda, ¿cómo pretendemos que los precios no estén por las nubes?
Y no es cosa de un mal año. Como ha mostrado mi colega David González en este mismo diario, Medellín fue la única gran ciudad del país que no se subió al boom de vivienda VIS con el programa Mi Casa Ya, durante los gobiernos Santos y Duque. Mientras el resto del país multiplicaba varias veces la construcción de vivienda, en Medellín no sólo nos estancamos, sino que retrocedimos: hoy se venden 35% menos viviendas sociales que hace una década. Y en lanzamientos —es decir, lo que se construirá en 2 o 3 años— estamos al nivel de Huila o Cauca, unos departamentos con una impronta económica muy distinta.
¿Por qué pasa esto? Hay al menos cuatro razones. La primera es geográfica: Medellín está encajonada entre montañas y no tiene mucho suelo disponible para expandirse. Ese punto, ni modo, nos tocó así. Pero los otros tres sí son autoinfligidos.
Uno: tenemos un POT más restrictivo que el promedio nacional. Las cargas urbanísticas aquí son más altas y los requisitos más complejos. En Bogotá se encuentran apartamentos de 45 m² bien ubicados, ideales para solteros o parejas jóvenes. En Medellín son una rareza. En Envigado, imposibles.
Dos: estamos perdiendo la oportunidad de hacer renovación urbana. En una ciudad densa como la nuestra, deberíamos estar reconvirtiendo bodegas y fábricas cercanas al río en vivienda, como ya pasa en muchas ciudades del mundo.
Tres (y esta duele): el aeropuerto Olaya Herrera. Situado en una de las mejores zonas de Medellín, no solo nos impide tener un gran parque público, sino que su cono de aproximación impide densificar sectores claves como Guayabal, Belén y Laureles. En síntesis, hemos diseñado una ciudad para que no haya vivienda.
Mientras tanto, seguimos echándole la culpa al extranjero. Pero lo que Medellín necesita no es el grito trasnochado “gringo go home”, sino el posibilista “Let’s build more homes”. Que aquí haya quien construya. Y, por tanto, quien pueda vivir. Con más oferta, así haya turismo, habrá mejores precios.
Ojalá nuestro bien intencionado alcalde tome nota. Medellín debe corregir.
