Pico y Placa Medellín
viernes
7 y 9
7 y 9
Hay una curiosa forma de hacer política pública: crear primero la conducta prohibida y buscar después la víctima que la justifique. Algo de esto ocurre con la vivienda turística en la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín.
El artículo 322 del proyecto clasifica la vivienda turística como un servicio de hospedaje, junto con hoteles, apartahoteles y hostales. El propietario que arriende su casa o apartamento por menos de 30 días ya no estará realizando simplemente un contrato de arrendamiento sujeto al Código Civil: estará desarrollando una actividad de servicios sometida al régimen comercial y turístico. Y si lo hace en determinadas zonas residenciales donde ese uso no está permitido, podrá incurrir en una infracción urbanística.
He aquí el nuevo delito sin víctima.
No hay víctima cuando dos personas, voluntariamente, celebran un contrato mediante el cual una entrega temporalmente el uso de un inmueble y la otra paga por él. Nadie pierde su propiedad, nadie es despojado, nadie es obligado a entrar o salir del inmueble. Hay, simplemente, un intercambio.
Naturalmente, puede haber externalidades. Una vivienda turística puede producir ruido, fiestas, inseguridad o molestias para los vecinos. Pero una externalidad no convierte en ilegítima la actividad que eventualmente la produce. La pregunta sensata es cómo hacer que quien la genera asuma su costo. Si alguien hace una fiesta que perturba a sus vecinos, sancionemos la fiesta. Si destruye bienes comunes, que responda por el daño. Si comete un delito, que sea perseguido. Pero ¿por qué prohibir el contrato porque alguien podría comportarse mal?
Una cosa es regular y sancionar una conducta que lesiona derechos y otra restringir anticipadamente el ejercicio de un derecho de propiedad.
Tampoco resulta convincente el argumento de que las viviendas turísticas están expulsando a los habitantes y encareciendo los arriendos. El Poblado merece atención, pero incluso allí la evidencia sobre la magnitud y las causas de ese fenómeno no permite convertir una hipótesis en principio general de ordenamiento territorial.
Hay, además, una contradicción difícil de ignorar. La Administración quiere promover el turismo y, simultáneamente, limitar una de sus formas de alojamiento. Y mientras sostiene que Medellín necesita controlar la expansión de la vivienda turística, informa que durante el primer semestre de 2026 la ocupación promedio de estas viviendas fue apenas de 50 %, frente a 59 % en hotelería.
Si existe sobreoferta de alojamiento, el mercado hará una parte del trabajo que pretende hacer el POT: las nuevas viviendas turísticas tendrán dificultades para encontrar huéspedes. No hace falta convertir al propietario en infractor para impedir una supuesta inundación de turistas.
Hay una alternativa más inteligente: diversificar el turismo. Si las externalidades se concentran en El Poblado y Laureles, ¿por qué no promover el turismo cultural, ecológico, médico o de negocios en otros sectores de Medellín y Antioquia?
El problema no es que exista la vivienda turística. El problema es que el Estado quiera decidir, mediante el POT, qué puede hacer cada propietario con su propiedad.
Un POT debe ordenar el territorio, no convertir un contrato voluntario entre adultos en un delito sin víctima..
