Pico y Placa Medellín
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Para aumentar su oferta de vivienda, Medellín no puede limitarse a grandes operaciones de renovación urbana. La redensificación barrial es una estrategia complementaria de gran utilidad, siempre que sea hecha de forma ágil, justa y bien localizada.
En los barrios existen numerosos predios de cien a trescientos metros cuadrados con viviendas de uno o dos pisos que podrían convertirse en pequeños edificios de cuatro o cinco pisos. Algunos estudios estiman en más de cien mil viviendas nuevas el potencial de esta estrategia, muchas de ellas en barrios de estratos dos y tres. El reto consiste en demostrar que la redensificación predio a predio puede escalarse a una política pública.
La principal virtud de la redensificación es que puede localizarse en lugares con infraestructura urbana instalada, cerca a estaciones de transporte público, avenidas, parques, escuelas y escenarios deportivos; abre la oportunidad a pequeños y medianos constructores que suelen quedar por fuera de grandes proyectos de renovación. Sus principales obstáculos se encuentran en la fragmentación de la propiedad del suelo, dificultades de financiación y costos fijos de estudios y licencias.
La redensificación debe ser selectiva, limitada y apoyada. No queremos que los barrios tradicionales de la ciudad se llenen de edificios de veinte pisos que rompen el paisaje y generan problemas de movilidad, como se ve ya en algunos lamentables ejemplos en Aranjuez, Castilla o Santa Cruz, entre otros. Una política pública de redensificación debe promover densidades y formas urbanas compatibles con la escala del barrio; además, debe enfocarse en puntos o corredores estratégicos por su localización y concentrar allí voluntades de los sectores público, privado y financiero. Las escuelas de arquitectura e ingeniería de la ciudad deberían dedicar tiempo y esfuerzo a diseñar las mejores alternativas. El proyecto Casa para mí, de Argos, es un referente que merece atención por su calidad arquitectónica y su posibilidad de ser escalado y adaptado.
El papel de la alcaldía de Medellín es definir áreas prioritarias, estándares de calidad y reglas urbanísticas particulares; debe simplificar y agilizar trámites a través de una ventanilla especializada, tal como lo sugerimos para la renovación urbana. Financieramente, el Distrito -en compañía del sector financiero- debería poner a disposición líneas de financiación y mecanismos de apalancamiento de los proyectos; también podría ofrecer subsidios y predios de su propiedad, cuando sea pertinente.
Las cajas de compensación pueden ser articuladoras de oferta y demanda; su rol puede incluir subsidios, créditos y acompañamiento técnico. Ser socias de proyectos. Pequeños y medianos constructores deben organizarse y certificarse como operadores, legitimándose así para buscar y ofrecer proyectos viables e interesantes para propietarios actuales del suelo. Medellín debe adoptar con urgencia una estrategia de redensificación barrial, fijándose una meta ambiciosa de treinta a cincuenta mil viviendas nuevas, de más de cien mil que necesitamos construir en quince años; sólo así podrá superar la crisis de vivienda que afecta a las clases media y baja. Debe ser capaz de articular y poner en movimiento la voluntad, recursos y el conocimiento de la ciudad. Somos capaces, empecemos.
