El tablero de indicadores de la construcción está en rojo. Se puede decir que este año ha sido uno de los peores para la industria, pues un cóctel de factores —altas tasas de interés, inflación e inconvenientes en la entrega de subsidios— ha hecho que a los colombianos les quede más difícil acceder a una vivienda propia y a los constructores alcanzar su punto de equilibrio.
A todo lo anterior se han sumado las nuevas exigencias y tendencias del mercado, por lo que este sector tradicional y costumbrista, que se basaba solo en ladrillo y concreto, se ha tenido que convertir en una industria sofisticada que requiere diferentes capacidades innovadoras, tecnológicas y sostenibles para asegurar el éxito en sus proyectos.
De esta manera, en medio de un panorama en el que las ventas de vivienda en los primeros nueve meses del año han caído 48%, dejándose de comercializar 92.000 casas, 73.000 de ellas de interés social, para la industria se ha hecho necesario reevaluar los modelos de vivienda para proponer soluciones habitacionales que respondan mejor a la realidad de las ciudades; así como innovar y optimizar tiempos, recursos y costos para ser más rentable y sostenible.
¿Qué ha cambiado?
A rasgos generales, según analistas de Bancolombia, en la actualidad existen dos tipos de hogares: los que viven en una zona central y cerca de sus trabajos sacrificando área (dado el mayor precio por m2), y los que viven en las afueras de la ciudad donde pueden acceder a mayor área, pero con largos desplazamientos.
Frente a esto, el presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), Guillermo Herrera, explicó que, efectivamente, los cambios en la composición demográfica del país se están reflejando en la forma de vivir.
“Cuando miramos los datos del censo del año 93, nos damos cuenta que en ese momento solo el 24% de los hogares vivía en arriendo y el resto era propietario. Hoy, más del 47% de los hogares urbanos viven arriendo. Y hubo un cambio importante en ciudades como Bogotá y Medellín, donde más de la mitad de sus poblaciones viven en arriendo. Entonces, hay unas preferencias o unas posibilidades financieras para acceder a una vivienda que han cambiado en el tiempo y que, sin duda, deben ser consideradas por la industria y también por las políticas públicas”, señaló Herrera.
Agregó que en la actualidad también preocupa la brecha en cuanto asequibilidad a la vivienda, pues los hogares colombianos han perdido un 10% de su capacidad de compra; pero la brecha es mucho mayor en ciudades como Bogotá y Medellín, donde los porcentajes de asequibilidad se deterioraron en un 32% y 25% respectivamente.
En este sentido, afirmó con preocupación que en Colombia, en lo corrido de 2023, los desistimientos han crecido un 90%. Es decir, en lo que va del año, 30.000 hogares han renunciado al sueño de comprar vivienda, y 23.000 de ellos lo hicieron a una vivienda de interés social, pues en este segmento las renuncias crecieron un 135%, afectando a los más vulnerables.
“Sin duda, esto nos abre el camino a lo que está pasando en otras latitudes como Chile, que ya tiene proyectos en renta llamados multifamily, en donde las nuevas generaciones prefieren pagar un arriendo que contratar un crédito hipotecario”, indicó Herrera.
Por otro lado, el líder del gremio constructor consideró que también se debe tener en cuenta cómo la composición de los hogares ha cambiado, pues cada vez son más pequeños, pasando de tener un tamaño promedio de 3,3 personas por hogar en los últimos años, a 2,9. “Esto nos hace repensar cómo se deben acondicionar las viviendas, con espacios diferentes, por ejemplo, para trabajar”, dijo.
Oportunidad en la crisis
La falta de vivienda asequible, que se adapte a las nuevas necesidades de las personas en los principales centros urbanos, es uno de los mayores retos a los que se han enfrentado arquitectos, urbanistas y constructores en las últimas décadas.
En este sentido, para Herrera es importante reconsiderar cómo y para quiénes se están construyendo estas nuevas ‘ciudades’, dado que las diferentes formas de vivienda colectiva han cobrado fuerza como una de las principales respuestas a esa escasez de casas y apartamentos, y al aumento del costo de vida.
“Ahora existe una tendencia, y es que, sin sacrificar el área de las viviendas, se han buscado incrementar las zonas comunes. Por ejemplo, hoy los proyectos de vivienda de interés social (VIS) tienen un porcentaje de zonas comunes que ya supera en un 30% a lo que conocíamos 10 años atrás. Los proyectos de Mi Casa Ya tienen más probabilidades de contar con seguridad privada, piscina, zonas de estudio y coworking”, aseguró.
Precisamente, estos nuevos modelos de vivienda tienen a constructoras tradicionales buscando cómo adaptarse. Es el caso de Amarilo, una de las compañías más importantes del país, la cual ha buscado profundizar en ese entendimiento del mercado y los clientes.
“Nuestros productos parten de la necesidad de los clientes y para eso es valioso poderlos entender. Hemos reforzado nuestro equipo de investigación de mercado, haciendo estudios de oferta y demanda, y de focalización de zonas. También ha sido importante comprender, por ejemplo, cuáles son esas zonas comunes que realmente generan valor a los clientes, cuántos metros cuadrados requieren, etc”, explicó Andrés Orozco, vicepresidente comercial de Amarilo.
Para el empresario, ahora la industria necesita ver las oportunidades detrás de un mercado que está contraído. “Hay que entender esas diferentes dimensiones de negocio que se presentan, como los nuevos modelos de vivienda en renta, por fracciones o multifamily. Justamente, en estas crisis es donde las compañías deben repensarse. Todo esto nos debe mantener no preocupados, sino ocupados buscando oportunidades”, dijo.
Por otro lado, y no menos importante, están las nuevas exigencias en cuanto a sostenibilidad de los inmuebles: diferentes actores que intervienen en la cadena (productores de materiales de construcción, financiadores, desarrolladores y operadores) han tenido adoptar prácticas que reduzcan el impacto ambiental de edificaciones en todo su ciclo de vida, así como estructurar proyectos que aseguren equidad social y viabilidad económica a largo plazo.
“Las constructoras de vivienda han comenzado a implementar medidas pasivas y activas de eficiencia energética como iluminación natural, ventilación natural, uso de griferías y sanitarios ahorradores, así como uso de luminarias LED y orientación del proyecto con relación al sol. Dichas constructoras se han acogido a esquemas de certificación como EDGE”, anotó el presidente de Camacol.
En cuanto a los proveedores de materiales, dijo, las empresas han priorizado la reducción de emisiones de CO2 en sus procesos de producción, como, por ejemplo, la creación de concretos verdes. “El sector financiero también ha contribuido con esta transformación, a través de líneas con tasas preferenciales para construcción y compra de proyectos sostenibles”, añadió Herrera.
Y aunque una de las dificultades es la percepción de que la construcción sostenible es más costosa que la tradicional, y si bien puede haber un costo inicial más alto, la inversión a largo plazo en la eficiencia energética y el uso de materiales sostenibles puede generar ahorros significativos en costos operativos y mantenimiento del edificio.
La tecnología y las proptech
En los últimos años, el término proptech (tecnología aplicada a la propiedad) se ha popularizado en el mercado de la vivienda. La aparición de startups que utilizan herramientas tecnológicas como big data, inteligencia artificial (IA), blockchain, y automatización de procesos, así como la digitalización de constructoras tradicionales tras la pandemia, ha sentado las bases para la reinvención de la industria.
“Nosotros, por ejemplo, contamos con herramientas como la firma de compraventa digital, la posibilidad de realizar pagos virtuales y la vinculación digital con fiducias. El poder de los datos nos ha ayudado, por un lado, a mejorar la experiencia que tiene un posible comprador; y por otro, la posibilidad de acelerar procesos y disminuir riesgos, pues los constructores pueden saber con precisión qué quieren las personas”, comentó a este diario Rodrigo Sánchez, presidente y cofundador de La Haus.
Y al igual que Camacol, afirmó que un gran reto actual es el aumento de los desistimientos. “Por poner un ejemplo, la persona que compró hace un año con una expectativa de ser capaz de pagar una mensualidad para esa casa de 100 metros, se ha dado cuenta de que el costo financiero de su hipoteca ya no será de $2 millones sino de $4 millones”, señaló Sánchez.
Para hacerle frente a esto, dijo, desde La Haus han buscado trabajar con los desarrollares para reubicar a ese comprador en otros proyectos que se adapten a sus necesidades, ya sea en la misma torre, o en una unidad más pequeña.
Así las cosas, más allá de la reactivación de los subsidios de vivienda, que sin duda darán un gran respiro al sector, los jugadores inmobiliarios y constructores también deben estar dispuestos a reinventarse, atendiendo los nuevos desafíos y cambios que está planteando el mercado.
