La desbordada inflación provocó incrementos que no preveían muchos propietarios y varios administradores confirman que han subido los impagos por falta de capacidad financiera.
En los ascensores de las unidades residenciales se ve con más frecuencia el aviso que solicita a los copropietarios ponerse al día con la administración.
Mientras tanto, los encargados del mantenimiento tratan de reducir costos para estirar el presupuesto y amortiguar la depreciación en los espacios comunes. La situación financiera para algunos propietarios no es favorable y varios argumentan que les toca escoger entre cubrir necesidades básicas o pagar la administración.
Inflación y más inflación
Alexánder Londoño ya lleva ocho años viviendo en una unidad localizada en la Loma del Indio y hace parte del Consejo de Administración.
Después de pandemia, ha observado que la tasa de morosidad viene aumentando a un 20%. Y básicamente, la dificultad la está causando el elevado costo de vida.
“El grueso del costo de la administración está en la vigilancia y los servicios públicos, en esos dos ítems se va el 70% del presupuesto y, obviamente, el incremento del salario mínimo para el personal se ha transmitido”, detalló.
Recuerda que en años antes del 2020, el pago de la administración subía entre 5% y 6%, tasas que parecen muy lejanas si se compara con el 12% que subió para este 2023.
En el Valle de Aburrá, según agentes inmobiliarios y administradores consultados, la tarifa de las administraciones va, en promedio, desde $135.000 hasta $2.000.000. Y de acuerdo con Diego Arango, residente de una unidad en El Poblado, en su caso esa obligación se salió de control porque no contaba con que se iba a incrementar tanto en los últimos dos años.
“Yo vivo con mi pareja y la hija de ella. Cuando compramos el apartamento en 2019, la verdad, el precio de la administración parecía razonable. Pero, la inflación se disparó, mercar, pagar servicios y la mensualidad de la niña nos fue quedando más difícil”, relató el propietario.
“Para acabar de ajustar —añadió— mi señora se quedó sin trabajo a principios de este año y con mi salario nos hemos visto muy apretados. Llegó un punto en que dijimos, bueno: no nos gusta incumplir, pero qué es más urgente, ¿servicios y mercado o la cuota de administración? Obviamente lo más sacrificable ahí era la administración, aunque uno se siente mal porque está en la lista negra de los que no aportan para mantener bien el edificio”.
En medio de esa dificultad, aseguró que tratará de llegar a un acuerdo de pago. Y pese a que le gustaría vender, asegura que la escasez de vivienda en Medellín, por ahora, no le permite conseguir algo que se ajuste más a su bolsillo.
“La casita pierde valor”
Volviendo con Londoño, él indicó que entiende la encrucijada que vive la mayoría de los copropietarios morosos, pero hizo notar que a raíz del hueco que empieza a abrir ese saldo faltante, las administraciones apagan los ascensores en ciertos lapsos del día o recortan la nómina de vigilantes y eso deteriora la percepción de seguridad.
Además, señaló un asunto que cada vez se torna más recurrente: el impacto de los alquileres cortos: “Los Airbnb empiezan a arrendarle a gente que no cuida las unidades, eso hace que se tenga que invertir más en el costo de la administración y ellos pagan lo mismo pero el daño que se hace a la unidad es mayor; las rumbas son pesadas, no faltan los borrachos que dañan los espacios comunes, se van y no les importa”.
“El bien más preciado de uno, que es la casita, empieza a perder valor porque ya no se ve atractiva, el recorte de presupuesto hace que las áreas comunes se deprecien y yo creo que se viene un año más complicado todavía; el aumento del mínimo se transmite al costo del personal, los Airbnb están descontrolados y veo que la inflación va estar alta, ahí es donde la gente tiene que decidir si come o paga administración”, agregó.
Menos ganancias
Aunque no hay datos consolidados sobre la mora en las cerca de 9.000 unidades que La Lonja mapea en el Valle de Aburrá, Mónica Higuita, directora ejecutiva de la Cámara Nacional Inmobiliaria (CNI), confirma que en las conversaciones gremiales el tema ha tomado fuerza.
Por ejemplo, indicó que a los propietarios que alquilan les está afectando la rentabilidad, pues al deducir el costo del impuesto predial, las reparaciones internas y el valor de la administración, merma considerablemente la utilidad.
Darío Montoya, es dueño de un apartamento muy cerca del Barrio Obrero, en Bello, y hace tres años no le sube el canon de arrendamiento a su inquilina, quien le paga $730.000 mensuales.
Al tratarse de una unidad relativamente sencilla, la administración no debe hacerse cargo de ascensores ni piscina. Sin embargo, el año pasado el pago era de $124.000 y subió casi 9% hasta $135.000.
Dado que este año también tuvo que pagar una cuota extraordinaria de $1.168.000 para pintar la torre y cubrir reparaciones eléctricas y de plomería, señaló que no le queda de otra que subir el arriendo, aunque sabe que se arriesga a perder la arrendataria.
En ese sentido, Mónica Higuita mencionó que ese es el daño colateral que llega con el incremento de la administración: el traslado de costos a los inquilinos, que ya vienen resentidos con el aumento de los arriendos este año y todo parece indicar que hay más riesgos a la vista.
Hechos que pueden presionar los precios
Mónica Higuita, directora ejecutiva encargada de la Cámara Nacional Inmobiliaria (CNI), señaló que 2023 fue un año desafiante para el sector, pues los arriendo en el Valle de Aburrá tuvieron incrementos reales por encima del 20% y la región padece la escasez de vivienda nueva. A todos estos factores que, probablemente continuarán incidiendo en 2024, la experta añadió que el proyecto para incrementar el impuesto predial es un elemento de riesgo que entra en el remix, pues las proyecciones apuntan a que la inflación solo caerá al 5% hacia diciembre del otros año, lo que permite inferir que el poder adquisitivo de las familias seguirá eclipsado. En línea con ello, la líder gremial recordó que, al momento de comprar apartamento, es muy necesario tener en cuenta el costo de la administración en relación con los ingresos.
