Si las personas fueran tan exigentes y precavidas para comprar una casa como lo son cuando eligen un electrodoméstico, un aparato tecnológico y hasta un carro, seguramente se ahorrarían muchos dolores de cabeza.
Ese aparente desinterés en el momento de la compra obedece a que en el medio local falta cultura para solicitar garantías que protejan el patrimonio invertido. Sin embargo, el comprador no está solo y existen múltiples herramientas para ayudarle a cerrar un negocio seguro.
Las mecanismos e instrumentos de defensa de los compradores de vivienda se basan casi todos en las garantías del Estatuto del Consumidor de 2011, se pueden consultar y aplicar en todas las etapas del proceso: antes de negociar, durante la negociación y la compra.
Los primeros (etapa precontractual), tienen que ver con la información general sobre el proyecto en el que se va a invertir y sobre los constructores; los segundos (etapa contractual), son acerca del estado del inmueble y las reclamaciones que se pueden hacer durante el proceso de construcción; y los terceros (durante la entrega), comprenden las garantías que se deben solicitar cuando se recibe el inmueble.
Antes de la compra
Lo primero de lo que debe enterarse el comprador antes de hacer una promesa de compraventa es cuál es la empresa con la que está pactando la compra, así como conocer lo que le están vendiendo, pues ello le garantizará que la organización que ofrece el proyecto no es ni una empresa pirata ni una pirámide; así sabrá si está autorizada para captar su dinero.
De acuerdo con Eduardo Loaiza, gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción, seccional Antioquia: «en las oficinas de Control Urbano de los municipios se expide una especie de permiso de ventas, que muestra cuál es el número de radicado, dónde queda ubicado y quién es el dueño del lote, cómo está estructurado el proyecto, cuál es el compromiso de ventas, si hay estudios de suelo, etcétera».
En Medellín, ese proceso se puede surtir con la Secretaría de Gestión y Control Territorial de la Alcaldía, que viene afinando desde hace tres años, cuando fue creada, un acompañamiento integral para que cualquier ciudadano que piense comprar una vivienda en la ciudad tenga garantías en este proceso.
«Es una asesoría que brindamos a los ciudadanos para evitar que sean estafados, porque hemos encontrado que las personas no investigan antes de invertir sus ahorros en una propiedad. Lo que hacemos es realizar un estudio de la constructora y del proyecto inmobiliario antes de comprar un inmueble», indica el secretario de Gestión y Control Territorial, Juan Manuel Velásquez Correa.
Esta asesoría, que es gratis, se puede solicitar de lunes a viernes, en horario de oficina, por medio de la Subsecretaría de Control Urbanístico, ubicada en el piso ocho del edificio Plaza de la Libertad.
«El servidor le brindará información sobre la constructora, sobre el proyecto inmobiliario, sobre los requisitos que debe cumplir y que pueden ser exigidos por un ciudadano, entre otros detalles», informa Velásquez Correa.
Otras oficinas en las que se puede solicitar información sobre los proyectos son las curadurías urbanas (en municipios grandes) y las notarías (en municipios pequeños); y en las oficinas de planeación municipal, para verificar si está permitido el uso del suelo en las condiciones que se indica en la oferta.
Quien desee ampliar la información sobre la constructora, también puede dirigirse a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), que realiza vigilancia, inspección y control de las sociedades comerciales y ante las cámaras de comercio, que expiden certificados de existencia y representación legal.
La publicidad
Teniendo en cuenta que el Estatuto del Consumidor define que la publicidad puede incidir en la decisión de compra, esta debe coincidir con el producto que realmente se ofrece. Por medio del mercadeo, el comprador puede enterarse del número de viviendas que se van a construir, el área construida en metros cuadrados, las áreas comunes y su equipamiento, así como los acabados de cada uno de los proyectos ofertados.
Un inversionista de vivienda podrá hacer reclamaciones por publicidad engañosa, si puede demostrar que lo ofrecido es distinto a lo entregado. Por lo anterior, se recomienda conservar plegables, cotizaciones, planos, imágenes y demás piezas publicitarias que se empleen en el proceso de la compra.
«La SIC, en su papel de garante de los consumidores, vigila la publicidad de modo que no se induzca a engaño o error al consumidor en su proceso de toma de decisión de compra», especifica la directora jurídica de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, María Alejandra Pérez Sánchez.
Durante la compra
En el proceso de compra es necesario que se revise muy bien el contrato, con el objetivo de poder aclarar cualquier duda. Cabe señalar que la ley les prohibe a las empresas que venden que se incluyan cláusulas que impliquen que las personas renuncien a sus derechos.
«La SIC verifica que no se estipulen cláusulas abusivas, y lo relacionado con las garantías de los productos y/o servicios que se ofrecen para que el inmueble cumpla con las condiciones de calidad esperadas y ofrecidas», puntualiza la directora jurídica de la Lonja.
Con el ánimo de proteger la inversión, el comprador también podrá solicitar que el dinero recaudado para el proyecto se consigne en una fiducia, que solo podrá hacer uso de estos recursos para lo expresamente señalado en el contrato.
«La fiducia es vigilada por la Superintendencia Financiera, y debe tener un respaldo de los fondos que maneja en Fogafín, para garantizar la fe pública», explica Loaiza.
En caso de que haya reclamaciones en el proceso de construcción, el comprador también podrá interponer demandas de reparación, cambio del bien o devolución de su dinero. La intervención de las autoridades competentes podrá hacer que una obra se detenga hasta que cumpla con las reclamaciones y hasta ordenar la demolición, cuando definitivamente no lo hace.
Entrega
Pero el negocio no queda cerrado cuando se firma la compraventa. Un momento de verdad en la compra, que quizás es el que más se descuida, es el de la entrega del inmueble.
Algunos proyectos contratan una interventoría externa a la obra, y esta supervisa el proceso de construcción y realiza un acta de entrega en la que se deben cumplir todas las especificaciones técnicas del proyecto, en lo estructural y en los acabados.
Cuando no se cuenta con la supervisión externa, los compradores pueden acudir a ingenieros o arquitectos constructores que los acompañen en este proceso, para consignar cualquier salvedad en el acta de la entrega del inmueble. También deberá solicitar el manual de mantenimiento, que el constructor está obligado a diseñar y divulgar.
«Entre las solicitudes que se deben hacer en la recepción de la obra también está el asunto de los asentamientos del inmueble, teniendo en cuenta que estos pueden generar fisuras. Se debe pedir que este tiempo quede por escrito en el contrato, para que luego no haya dificultades en las reclamaciones por posventas. Los asentamientos no son eternos», explica el ingeniero Juan Carlos Restrepo, ingeniero civil que de manera permanente realiza este tipo de acompañamientos.
De igual forma, insiste en que pactar con una inmobiliaria reconocida en el mercado, que tenga un buen nombre y recomendaciones por parte de otros compradores es quizás la mejor garantía. Al fin de cuentas, aunque apenas se está haciendo cultura, comprar una vivienda es incluso más costoso que adquirir un electrodoméstico, un aparato electrónico y hasta un vehículo.
