Pico y Placa Medellín
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La revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que cursa en el Concejo de Medellín tiene un capítulo que se ha comido el debate entero: la vivienda turística. El proyecto clasifica la renta corta como un servicio de hospedaje y solo la permite en zonas de alta mixtura y en áreas de vocación cercanas al metro. Para las plataformas, eso equivale a restringirlas en el 72% de la ciudad y autorizarlas plenamente apenas en el 3,4%. Para Planeación, la renta corta nunca estuvo permitida en zonas residenciales, quien opere legalmente conservará su “uso establecido” y la norma habilita el 10% del suelo urbano para que se pueda seguir desarrollando vivienda turística en la ciudad.
En todo caso, frente al debate que este tema ha suscitado, cabe recordar que Medellín sí tiene un problema de vivienda. Pero su causa de fondo no está en las rentas cortas y el turismo, sino en que la ciudad lleva más de una década construyendo mucho menos de lo que necesita.
El aumento de los precios de la vivienda es una verdad. Según los estudios del propio POT, el arriendo promedio subió cerca de 50% entre 2014 y 2023, y entre junio de 2025 y junio de 2026 los cánones de apartamentos crecieron 8,7%, según Ciencuadras y El Libertador. Y la ciudad ya rompió una tendencia histórica: desde 2024, el arriendo por metro cuadrado en muchos estratos ya es más alto en Medellín que en Bogotá, cosa impensable hace una década.
Pero el diagnóstico cambia cuando se mira la oferta. En 2023, según el Dane, Medellín seguía licenciando los mismos metros cuadrados de vivienda que quince años atrás, y en la última década Cali, Bucaramanga, Bogotá, Barranquilla, Cartagena y Pereira licenciaron más. Las ventas cuentan la misma historia: mientras que en 2022 Barranquilla y Cali duplicaron las unidades de vivienda nueva vendidas en 2016, y Bogotá creció 20%, Medellín mantuvo el mismo volumen de una década atrás, según Galería Inmobiliaria. Y según Camacol, en 2024 Antioquia tuvo menos lanzamientos de vivienda per cápita que quince departamentos, entre ellos Atlántico, Cundinamarca y Valle del Cauca.
El panorama es aún más dramático en la vivienda de interés social: ajustado por población, el mercado inmobiliario, que incluye municipios del Valle de Aburrá y del Oriente antioqueño, vendió en 2024 un tercio o menos de unidades VIS que Bogotá, Barranquilla y Cali, y apenas el 13% se comercializó dentro de la ciudad. Frente a ese hueco, las rentas cortas lucen pequeñas: según datos de AllTheRooms, representan apenas cerca del 1% del parque habitacional, concentrado en El Poblado y Laureles.
Medellín no es la primera ciudad que regula las rentas cortas ante las tensiones entre turismo y vivienda. Ciudad de México estableció en 2024 que los inmuebles que superen una ocupación del 50% de las noches del año no podrán renovar su registro bajo ese régimen. Barcelona anunció que no renovará en 2028 las cerca de 10.000 licencias de viviendas turísticas que tiene. Madrid prohibió la instalación de nuevos pisos turísticos en edificios residenciales del centro histórico, aunque mantiene posibilidades de autorización en otras zonas. Y Nueva York reforzó en septiembre de 2023 el control sobre restricciones anteriores al alquiler de viviendas completas por menos de treinta días. En noviembre de 2025, el arriendo promedio de los nuevos contratos en Manhattan alcanzó un récord.
Nada de esto significa entregar la ciudad a la ley de la selva. Para eso existe un POT: nadie discute que una discoteca no va al lado de un colegio, y un apartamento que rota huéspedes cada tres noches es un servicio de alojamiento, no una vivienda. El ruido, según Planeación, es hoy la principal queja en las inspecciones de policía y en la línea 123, un conflicto de convivencia que existe con independencia de los precios.
Actividades distintas deben tener reglas distintas, y varias ciudades han construido regulaciones que reconocen esas diferencias. París permite arrendar la vivienda principal hasta noventa días al año, pero para destinar otras viviendas al alojamiento turístico exige un cambio de uso. Lisboa aplica restricciones territoriales según la concentración de alojamientos turísticos, con umbrales que pueden activar limitaciones en barrios, sectores administrativos o incluso toda la ciudad. Son regulaciones exigentes, pero ofrecen criterios útiles para la discusión: distinguir al residente que arrienda ocasionalmente su vivienda del negocio dedicado permanentemente al hospedaje, y reconocer que la capacidad para recibir turistas varía entre zonas.
Pero conviene no confundir la regulación turística con una política de vivienda completa. Ampliar la oferta residencial debe ser una prioridad, y hay evidencia de que permitir más construcción ayuda a contener los arriendos. Auckland aumentó las densidades permitidas en aproximadamente tres cuartas partes de su suelo residencial en 2016. Un estudio publicado en 2026 estima que, para 2024, los arriendos eran un 23% inferiores a los que habría tenido la ciudad sin esa reforma. En Minneapolis, un análisis publicado por el Financial Times en 2023 mostró que el costo del arriendo en relación con los ingresos había caído más de 20% desde 2017: una mejora de asequibilidad, aunque no una reducción nominal equivalente de los cánones.
El propio alcalde lo dijo: “El POT del 2014 estancó a Medellín en materia de vivienda”. Esa frase debería orientar el debate en el Concejo: cuánto construir, dónde, con qué densidades, cómo recuperar vivienda en el centro y cómo hacer que la VIS quepa dentro de la ciudad. Si Medellín sale de esta revisión con nuevas restricciones a la renta corta y las mismas barreras para ampliar la oferta residencial, habrá dejado pendiente una parte fundamental del problema.