Cada año en Colombia, según datos de La Lonja, se realizan más de 700 mil negocios inmobiliarios, algo que en palabras del gerente Federico Estrada García, responde a “la confianza, la rentabilidad y el bajo nivel de riesgo que genera la propiedad raíz, que difícilmente son igualados por otro tipo de activo en el país”.
A pesar de que 2018 fue un año turbulento para el sector, en el que se eliminó el subsidio del Gobierno a viviendas no VIS entre 105 y 340 millones de pesos y se implementó el impuesto al consumo del 2 % para las unidades de más de $918 millones, para este año se incrementaron los subsidios dirigidos a los segmentos de interés social y prioritaria y se proyecta un crecimiento de hasta 4,1 % en el producto interno bruto del sector inmobiliario.
Es cierto que la adquisición de vivienda es una alternativa de inversión muy valiosa para todo tipo de persona en cuanto se trata de activos que están en capacidad de generar flujo de caja para sus dueños y que, como explica el Alejandro José Useche Arévalo, economista y director de Posgrados en Management de la Universidad del Rosario, “además podría estar en capacidad de generar unas rentabilidades por valorización, e incluso por arriendos, superiores a las que genera el ahorro en otros fondos”. Sin embargo, ante los cambios macroeconómicos que se están dando es necesario revisar las condiciones con las que resultaría más conveniente adquirir vivienda en 2019.
Como señala Useche Arévalo, si bien todavía hay bastante incertidumbre sobre el dinamismo general de la economía colombiana durante este año, en el campo de la construcción un indicador clave es el comportamiento de las tasa de interés. Para quienes tienen que recurrir a un crédito hipotecario para poder comprar casa, el hecho de que las tasas tiendan a la baja representa un escenario muy positivo. “Las perspectivas de largo plazo son bastante buenas y en ese término, es que debemos mirar nuestras inversiones. No se compra vivienda para hacer un negocio a 15 días o a un mes, sino que debe ser una inversión para pensar realmente en el futuro”. Por eso, su llamado es a tomar las decisiones de manera rápida, dado que en la medida en que se aplaza se va a encarecer más el costo de la vivienda, pero al mismo tiempo informarse sobre oportunidades de inversión, acceso a subsidios con los que la vivienda saldrá más accesible y las diferentes opciones que podrían generar mayor rentabilidad de su negocio.
Razones para invertir en propiedad raíz
1. Tasas de interés históricamente bajas
Este año se encuentran en niveles históricamente bajos, si se comparan con las registradas en los últimos veinte años. Según Federico Estrada García, “hoy en el mercado se registran tasas de colocación para crédito hipotecario que oscilan entre el 9,8 % y el 11 % anual, que en la práctica son mucho más bajas que las observadas en 2005 cuando eran superiores al 15 % anual”.
2. Alta valorización
En los últimos cinco años en el valle de Aburrá las viviendas se han valorizado a tasas promedio anuales del 6,4 %. Lo que convierte a la propiedad raíz en una atractiva alternativa de inversión, toda vez que permite valorizaciones superiores a la inflación, al tiempo que genera rendimientos por concepto de cánones de arrendamiento.
3. Alta valorización
En los últimos cinco años en el valle de Aburrá las viviendas se han valorizado a tasas promedio anuales del 6,4 %. Lo que convierte a la propiedad raíz en una atractiva alternativa de inversión, toda vez que permite valorizaciones superiores a la inflación, al tiempo que genera rendimientos por concepto de cánones de arrendamiento.
4. Créditos especiales
Las modalidades de crédito para adquirir vivienda son amplias y permiten acceder a tasas de interés, incluso, por debajo del promedio.
Se ofrecen tasas especiales para quienes han estado vinculados a un banco por muchos años o mediante convenios especiales, que pueden ser de hasta 8,9 %. En la opción de leasing habitacional, al banco tener la propiedad del inmueble se da un menor riesgo que se refleja en unos intereses más bajos. También se ofrecen tasas especiales con los créditos hipotecarios correspondientes a proyectos que tienen certificaciones de sostenibilidad, pues esto garantiza que la edificación va a tener un menor consumo de energía y agua, por lo que generará un pago menor de servicios públicos y el propietario tendrá mayor capacidad de pago y un menor riesgo que también se premia con una tasa diferencial. En palabras del gerente de Camacol “al hacer las cuotas mensuales del crédito, en la modalidad que escoja, con lo que hoy paga de arriendo, igual o menos, estaría pagando la cuota mensual del crédito. El esfuerzo está en la cuota inicial, normalmente a partir de las cesantías y un ahorro programado complementario”.
5. Incentivos tributarios
Existen incentivos a la adquisición de vivienda que se conservaron en la reforma tributaria. Entre estos la alternativa de compra por leasing, que no incrementa el impuesto al patrimonio. Asimismo, se mantiene el beneficio sobre el pago por intereses de crédito hipotecario que se hace durante el año tributable, que se descuenta al año siguiente al liquidar en la declaración de renta, “o sea que parte de lo que es mi cuota lo voy a pagar con lo que antes se me iba en impuestos, hago negocio, se valoriza, tengo un patrimonio y crece”, dice Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia.
Igualmente está la opción de abrir una cuenta AFC, que permite ahorrar hasta un 30 % mensual de los ingresos de la persona, quedando dichos fondos exentos de la retención en la fuente, siempre y cuando lo que se deposite en la cuota se destine al pago de cuota inicial de una vivienda o al pago de las cuotas del crédito hipotecario.
6. Subsidios a la cuota inicial y tasas de interés
El programa Semillero de Propietarios ofrece a quienes ganen menos de dos salarios mínimos una modalidad de arriendo subsidiado con opción de compra, que también incluye un programa de ahorro para la cuota inicial, que permitirá a los beneficiarios adquirir la vivienda y aplicar al programa Mi Casa Ya, vigente en 2019 con la entrega de subsidios hasta por $23.437.260 pesos. Por su parte, el programa Frech, que subsidia la tasa de interés del crédito hipotecario, se mantiene, pero solo para Vivienda de Interés Social (VIS) en un 4 % y Vivienda de Interés Prioritario (VIP) en 5 %. Asimismo, se mantienen los subsidios de las cajas de compensación familiar para vivienda VIS.
