Durante las últimas semanas los propietarios de las comunas 11 (Laureles – Estadio) y 14 (El Poblado) se toparon con una sorpresa al recibir las facturas del nuevo impuesto predial. Aunque el valor a pagar no se incrementó de forma sustancial, el avalúo catastral de sus inmuebles fue actualizado, en la mayoría de los casos registrando un incremento.
Según la Subsecretaría de Catastro, un total de 267.240 predios (174.592 ubicados en la comuna de El Poblado y 92.647 en Laureles), pasaron de $36,4 billones en la suma de sus avalúos en 2020 a $52,8 billones en los avalúos de 2021; es decir, $ 16,3 billones más.
Un nuevo modelo
Iván Mauricio Salazar, subsecretario de Catastro de Medellín, explicó que detrás de estos cambios hay una estrategia de la Alcaldía para actualizar el modelo catastral de la ciudad, un sistema con más de siete años de rezago.
Ideado como una intervención gradual, el año pasado el Municipio actualizó el avalúo del suelo en las comunas de El Poblado y Laureles, que concentran el 25 % de los predios. Buenos Aires, La América, Guayabal, Belén y el corregimiento de Santa Elena (que concentran otro 25 %) serán los próximos territorios en este proceso durante este 2021.
Aunque la actualización del catastro era una tarea pendiente desde hace varios años, la implementación del nuevo modelo despertó críticas y dudas entre analistas y representantes del gremio inmobiliario.
“No tenemos elementos de juicio para decir que los valores catastrales excedieron los valores comerciales, ni para decir si la actualización quedó bien o mal hecha. Nuestro llamado de atención es que se tienen que revisar las tarifas para el cálculo del impuesto predial, porque, con el avalúo actualizado, el valor a pagar podría subir hasta un 50 % el próximo año”, alertó Federico Estrada García, gerente de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.
Piden cambiar tarifas
Según dijo Estrada, aunque el milaje (valor por mil) establecido en el último Estatuto Tributario del Municipio no había variado significativamente durante los últimos años (cuando este era aplicado a los antiguos avalúos), de aplicarse las mismas tarifas a los nuevos avalúos, los cobros podrían incrementarse.
Por esta razón, el gerente hizo un llamado al gobierno local para que se convoque una discusión en el Concejo y las tarifas sean modificadas antes de que impacten el mercado inmobiliario.
Al ser cuestionado ante un incremento abrupto en el valor del predial, el subsecretario Salazar se defendió argumentando que la Alcaldía impulsó durante 2020 la aprobación del Acuerdo 23, que estableció que todos los predios cuyo avalúo fuera actualizado estarían cobijados por la garantía de que ese tributo no aumentaría en más del 3,5 %.
“La diferencia entre los avalúos de 2020 y 2021 fue de $16 billones, que si nosotros los fuéramos a liquidar, en una tarifa promedio del 10 por 1.000, significa que el municipio dejó de percibir cerca de $160.000 millones. Eso fue un beneficio para los ciudadanos y un compromiso del alcalde”, sostuvo Salazar, agregando que transcurrido el periodo cobijado por el Acuerdo 23, los valores del predial no subirían por encima de los límites de la Ley 1995 de 2019.
No obstante, Estrada advirtió que los límites estipulados por esa disposición nacional permiten que, transcurrido un año de la actualización de los avalúos, el valor del impuesto podría incrementarse hasta en un 50 %. Un factor que refuerza la necesidad de discutir las tarifas, indicó.
Los impactos del impuesto
“Tener unos cobros de impuesto predial excesivos podrían afectar la competitividad de la ciudad. Ante ese escenario, muchas personas podrían preferir invertir en otros municipios”, señaló Estrada.
Bajo ese escenario, Alejandro Torres García, profesor del Departamento de Economía de la Universidad Eafit, planteó que el momento de la economía local no es el propicio para un incremento tributario de grandes proporciones, sobre todo previendo los impactos que traerá la reforma tributaria, que se va a discutir.
Sin embargo, el economista advierte que la actualización del modelo era necesaria y es un paso crucial para que haya mayor equidad en el recaudo.
“Nunca es un buen momento para poner impuestos, pero, más que cuestionar si se deben implementar o no, debemos buscar que ese aumento se convierta en una mayor y mejor provisión de los bienes públicos que necesitamos en la ciudad. Ahí es donde deberíamos poner los ojos”, planteó Torres García.
Según las previsiones de la Alcaldía, la actualización del modelo catastral sería completada durante los próximos tres años, cubriendo de forma progresiva al 75 % de los predios que aún no han sido visitados.
Aunque la administración se mantiene en que el impuesto no incrementará de manera injustificada, la Lonja insistió en la necesidad de abrir el debate y dudó de la capacidad de la economía de la ciudad para recibir un eventual impacto de este tipo
