La hipoteca se define en el artículo 2432 del Código Civil como una garantía constituida sobre un inmueble por su dueño a favor del acreedor de un crédito, permaneciendo el inmueble hipotecado en poder del dueño - deudor.
La hipoteca cerrada es aquella que constituye el deudor para garantizar una obligación determinada y hasta por cierto valor. Esta hipoteca solo garantiza esa obligación y no cobija ninguna otra que pueda contraer el deudor con el mismo acreedor. La hipoteca abierta se constituye para garantizar deudas futuras e indeterminadas al momento de otorgarse la respectiva Escritura Pública, es decir, son las que respaldan obligaciones futuras. Las prácticas comerciales han dado paso a la creación de la hipoteca "sin límite de cuantía", por la cual la garantía cubrirá obligaciones futuras (hipoteca abierta) independientemente de la cuantía que estas obligaciones alcancen. En esta modalidad debe considerarse que el límite de la garantía será el valor máximo del inmueble hipotecado determinado por un avalúo comercial.
Así, podríamos definir la hipoteca como una relación de derecho entre una persona (acreedor hipotecario) y una cosa (inmueble hipotecado), razón por la que el derecho de hipoteca se ejerce por el acreedor hipotecario más en relación con el inmueble que con su dueño, que fue con quien suscribió el contrato de hipoteca. Como consecuencia de esto, cuando sobre un inmueble recaiga una hipoteca, ésta afectará a quien tenga la calidad de propietario en el momento de hacerse efectiva la garantía, es decir, que quien adquiera el bien hipotecado deberá someterse como dueño del inmueble afectado a los efectos propios de la hipoteca que recaen sobre la propiedad adquirida.
Como formalidades establecidas para el contrato de hipoteca está, en primer término, que sea otorgada por Escritura Pública e inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos. Otros aspectos que deben tenerse en cuenta a la hora de pensarse en un contrato de hipoteca:
- Puede ser constituida solo por la persona que tenga la potestad de vender el inmueble, previo cumplimiento de los requisitos establecidos para la venta.
- El dueño de los bienes hipotecados podrá venderlos o hipotecarlos. No obstante, el nuevo propietario debe respetar la existencia de la hipoteca y queda sujeto a los efectos que por su existencia puedan presentarse.
- El acreedor hipotecario tiene derecho a perseguir la cosa hipotecada, sin importar quien la posea, salvo cuando se haya adquirido en pública subasta ordenada por un juez.
- Es el acreedor hipotecario quien debe tomar las precauciones y efectuar los estudios necesarios para determinar la idoneidad de una hipoteca sin límite de cuantía.
*Directora jurídica de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia
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