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¿Qué se debe hacer cuando el inquilino no quiere desocupar?


Al arrendar un bien, sin la participación de una agencia inmobiliaria, verifique la capacidad de pago del inquilino, solicite los documentos que crea pertinentes para verificar esta información. Foto: Archivo.

Desde hace siete años Elizabeth Estrada* arrendó un inmueble. Confiando en la buena voluntad del inquilino, la mujer firmó con él un contrato que fue autenticado en notaría.

Pero, desde comienzos de este año, Elizabeth intenta recuperar la propiedad y aunque ya le ha expresado la solicitud a su arrendatario, este no da muestras de devolverla.

Luz Ángela Rivera, abogada y especialista en Derecho Comercial e Inmobiliario, sostiene que la situación de esta propietaria no es extraña. “Los dueños de casas o apartamentos no necesariamente deben acudir a una inmobiliaria para celebrar el contrato. Con un formato firmado por las partes es suficiente para cerrar el acuerdo”.

Pero cuando empiezan los inconvenientes, por desconocimiento y el temor a pedir asesoría, los propietarios se aguantan el problema, mandan cartas o notificaciones que, por lo general, nunca tienen respuesta de parte de sus inquilinos.

La solución

La clave está en que el documento firmado es suficiente para instaurar una demanda ante un juez civil para dar por terminado el contrato.

Y es que además de volver a vivir en su propiedad, Elizabeth tiene otras motivaciones: la casa está descuidada y en mal estado, y se dejaron de pagar dos líneas telefónicas fijas que tenía la vivienda.

Desde el programa de educación financiera de la Asociación Bancaria y de Entidades Financieras de Colombia (Asobancaria) se explica que la Ley 820 de 2003, en su Artículo 22, expone las opciones para dar por terminado el acuerdo de un contrato de arrendamiento, y una de ellas es el retraso en el pago de servicios públicos de cualquier índole.

Otras causales para rescindir el contrato son: hacer modificaciones al inmueble sin autorización del arrendador, bien sea que se trate de un sencillo arreglo, una adición o extracción de alguna columna, entre otras.

Obviamente, la ausencia del pago pactado en el contrato de arrendamiento dentro los términos establecidos, e irrumpir en la convivencia con los vecinos, aspecto en el que entra en juego lo dispuesto en el Código de Policía (Ley 1801 de julio de 2016), también darían para declarar la terminación del contrato.

El gremio sugiere intentar una conciliación y, si ese paso falla, plantea ir a una instancia mayor conciliatoria como una notaría, la Defensoría del Pueblo o la Personería.

Allí deberá justificar sus propósitos, presentar el material probatorio que sopese la necesidad de dar fin al contrato y solicitar la entrega del inmueble (¿Cómo funciona?).

Rivera, a su turno, añade que con el contrato firmado y la asesoría de un profesional se podrá promover una demanda judicial de restitución del inmueble.

Incluso, asegura que en caso de tener solo un contrato verbal, el propietario puede realizar unas declaraciones en una notaria frente a dos testigos que constaten la existencia del contrato.

“En las urbanizaciones, por ejemplo, el inquilino que se atrasa con el arriendo también lo hace con las obligaciones de la unidad, así que el administrador puede servir como testigo”, añade la abogado, quien reconoce que aunque no es necesario contratar un jurista es preferible ya que los trámites en un juzgado deben cumplir una serie de requisitos para ser válidos.

Este tipo de casos suelen ser muy comunes y ocurren cuando se hacen contratos sin las suficientes garantías, pero ante el auge de agencias inmobiliarias es poca la gente que se está arriesgando a entregar un bien de manera verbal o un contrato.

La Encuesta de Calidad de Vida del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), a 2017, mostró que de los 14,96 millones de hogares colombianos el 34,5 % vive en arrendamiento (5,17 millones), pero Rivera estima que de cada 100 casos que le llegan solo diez son por contratos de arrendamiento verbales o celebrados sin mediación de una agencia.

*Nombre cambiado por petición de la fuente.

Aun el contrato verbal para arrendar un inmueble tiene validez. En caso de que ese acuerdo de “palabra” se incumpla el propietario tiene herramientas para hacerlo cumplir y terminarlo.
Arrendamientos: inquilinos incumplidos

Contexto de la Noticia

El arrendador del inmueble tiene derecho, pero no es obligatorio, a solicitar una audiencia de conciliación. Esta es considerada una opción alterna para la solución de conflictos en la cual ninguna de las partes necesita representación de un profesional. Si alguna de las partes no asiste a esta cita o no se llega a un acuerdo, se deberá proceder iniciando un proceso de restitución.

Las normas establecen que si un acuerdo tiene como condición que el inquilino tiene un plazo para pagar el arrendamiento, al siguiente día de cumplido ese término el propietario podría iniciar un proceso de restitución por incumplimiento.


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