Antioquia | Publicado el 21 de August de 2018

Naranjal, un enredo inmobiliario con recursos públicos

En la primera etapa de Naranjal ya hay dos torres construidas, con pocos apartamentos entregados. Los dos edificios restantes tienen demoras de un año en la construcción.El operador y el socio inversionista están en pleito legal. FOTOS Julio césar herrera

Vanesa Restrepo

Un año de retraso acumula ya el proyecto Nuevo Naranjal, el icono de la renovación urbana de Medellín, que arrancó en 2013 con la promesa de convertir un barrio de talleres y pocas viviendas en un parque residencial construido en cinco etapas, con espacios públicos de calidad y mejor urbanismo.

Mara Restrepo, gerente del Plan Parcial de Naranjal, explicó que la unidad 2 (la primerade las cinco etapas en ser ejecutada) avanza en un 60% de ejecución pero que, por distintas demoras, la terminación del proyecto —prevista para este año— no será posible. La nueva reprogramación extiende el cronograma de entrega para el 2019. “Esto porque no hemos contado con los recursos para trabajar a la velocidad que quisiéramos”, dijo.

De las cuatro torres que se propuso construir en esta etapa, solo hay dos listas y las restantes están en obra. Eso quiere decir que de los 240 apartamentos prometidos, solo hay 120 construidos, apenas 85 han sido entregados a sus dueños, y muy pocos están habitados. Hoy la mayoría de las ventanas en los edificios están decoradas con letreros de agencias de ventas y arrendamientos.

Las demoras han generado molestias entre algunos compradores, al punto de que varios ya desistieron del negocio. Según Restrepo, 75 compradores se arrepintieron.

“Hoy tenemos desistimientos que suman unos $5.000 millones, pero la sala de ventas sigue abierta y el proyecto en marcha. Hemos logrado vender nuevamente un 20% de esos inmuebles, porque el negocio es muy atractivo para inversionistas”, dijo.

Avance lento

El dato curioso es que a los nuevos clientes, según reconoció la Gerente, no se les está dando una fecha de entrega definitiva.

“En Naranjal tenemos dos tipos de compradores: los que hacen el negocio por inversión, para vender o alquilar; y los que efectivamente quieren vivir ahí. La mayoría de desistimientos son de estos últimos. A los nuevos compradores no se les dio una fecha exacta de entrega, y ellos aceptaron porque saben que es una inversión a largo plazo”, dijo Gloria González, subgerente de Operación Urbana e Inmobiliaria de la Empresa de Desarrollo Urbano de Medellín, EDU (operador urbano del proyecto).

Al lado de las torres ya construidas se desarrolla la construcción de otro edificio. EL COLOMBIANO visitó la zona y no encontró obreros ni maquinaria activa, pero sí un cerramiento con una gran valla metálica.

González explicó que no son visibles los avances de obra porque aún están en la etapa de construcción de fundaciones y pilonas.

Pero reconoció que la cantidad de trabajadores en la obra sí ha disminuido, producto de una instrucción de la EDU. “Es una exigencia que le hemos hecho al contratista constructor para que no genere costos adicionales inoficiosos porque la obra no avanza al ritmo que lo queremos”, aseguró.

Los líos

El proyecto de Naranjal se sale de los estándares de una obra típica, pues hay mezcla de recurso privado con gestión pública. En este intervienen tres partes: la EDU que actúa como gerente de proyecto y operador urbano, la empresa CASS Constructores, que es fideicomitente inversionista constructor y Alturia, que es la encargada de la obra física. En otras palabras, CASS pone los dineros y lidera la obra, Alturia la ejecuta, y la EDU se encarga de la venta.

Según Restrepo, gerente del Proyecto, la Secretaría de Infraestructura de Medellín aportó $10.000 millones como préstamo para iniciar la gestión de redes y predios y esos recursos se pagarán con los dineros de la venta de los inmuebles. CASS, por su parte se comprometió a aportar $30.000 millones para la obra, de los cuales aún debe $12.000 millones.

La falta de esos recursos, dijo, ha afectado la ejecución del proyecto y ha generado diferencias entre ambas partes.

Xiomara Giraldo, secretaria General de la EDU, explicó que la entidad demandó a CASS ante un juez por “no prever los recursos en los tiempos necesarios, y por incumplimientos en entrega”.

Los responsables

El proceso está en un tribunal de arbitramento, en etapa de contestación de excepciones por parte de la EDU. Pero CASS asegura que las demoras son producto de fallas en la Empresa de Desarrollo Urbano. En una carta enviada al Concejo de Medellín, Carlos Alberto Solano, socio de CASS, dijo que “los incumplimientos que han afectado el normal avance del proyecto son atribuibles al operador urbano y no a su compañía”.

Según Solano, la EDU incumplió con la liberación de predios necesarios para la ejecución de la obra, la entrega oportuna de diseños y el recaudo y gestión eficiente de los pagos de los compradores. Agregó que su empresa ha tenido que hacer “mayores esfuerzos, sacrificando incluso sus recursos” para superar las demoras y responsabilizó al operador por la incertidumbre que hay entre compradores y proveedores.

La EDU dijo que los diseños de la etapa 2 se entregaron a tiempo, y que hubo problemas en el saneamiento de 4 inmuebles por medidas cautelares que estaban inscritas, pero que se lograron liberar en agosto de 2017. “Esto no afectó la obra”, sentenció.

Así las cosas, y con ambas partes enfrentadas, será un juez el que determine quién debe responder por las demoras y posibles perjuicios.

Las obras de Naranjal avanzan a paso lento porque los socios están enfrentados en un lío judicial y hay dineros pendientes por desembolsar. Varios compradores han desistido de sus negocios.

Contexto de la Noticia

El concejal Bernardo Guerra criticó la manera como la EDU seleccionó a CASS como socio del proyecto. “La exdirectora de la entidad, Margarita Ángel Bernal, simuló una convocatoria pública (...) Nadie presentó ofertas. Se declaró desierta y posteriormente se firmó el convenio con CASS, una empresa sin experiencia en la construcción de proyectos inmobiliarios”. Aseguró que Ángel tenía relación con el inversionista porque ella “actúo como interlocutora de CASS en la construcción de dos carreteras por parte de esta empresa en Urabá y el Bajo Cauca”. En diálogo con EL COLOMBIANO, Ángel negó tener relación personal o de empleada con el inversionista y dijo que conoció la empresa cuando fungía como Secretaria de Infraestructura de Antioquia, en la administración de Aníbal Gaviria: “Los conocí como a cualquier otro contratista, pero nunca fui vocera (...) creo que es un tema político”. Aclaró que aunque CASS carecía de experiencia en vivienda, sí participó de grandes construcciones como el aeropuerto El Dorado. “En ese momento nadie creyó que el proyecto fuera posible y por eso ellos fueron los únicos que hicieron oferta”, dijo.

Para la etapa 2 (única en ejecución de Naranjal) fue necesaria la compra de 19 predios, de los cuales 18 eran talleres de mecánica y apenas uno era vivienda. Margarita Rivera, directora de Gestión Social y Comunicaciones de la EDU, explicó que los mecánicos de la zona, en su mayoría informales, fueron reubicados durante dos años en el predio El Caracol, aledaño a la Terminal del Norte. “Pero incumplieron unas obligaciones de pagos y condiciones de convivencia (...) después de negociar, acordamos con ellos su reubicación individual y hoy todos están en arriendo en diferentes sectores. Quedaron con derecho de preferencia por si quieren volver a Naranjal cuando se construya el Centro de Oficios, aunque la mayoría nos ha dicho que no quiere volver”, aclaró. La etapa 3 está en fase de compra de predios, con un avance del 69%. La EDU tiene prevista una demolición de los inmuebles negociados para evitar que lleguen habitantes de calle u otro ocupante irregular. Según Rivera, la mayoría de viviendas están en las últimas zonas de intervención y participan de un ahorro programado para acceder a la vivienda social que se construirá en algunos años.

Como si fueran pocos los problemas que enfrenta el proyecto, la empresa CASS —inversionista de Naranjal— resultó implicada en el escándalo de corrupción de Odebrecht.

Las autoridades investigan si ambas empresas pagaron, en 2009, sobornos para quedarse con el contrato de construcción del túnel interconector entre el río Tunjuelo, la planta de tratamiento de aguas residuales y el río Bogotá. Carlos Alberto Solarte, socio de CASS, había sido detenido por el caso pero actualmente goza de su libertad, como lo confirmó la empresa en carta enviada al Concejo de Medellín. Pero la hija de Solarte, Paola, continúa detenida. La EDU aseguró que la supuesta relación con Odebrecht y CASS ha generado problemas reputacionales al proyecto, pero que por ahora no hay documentos que prueben nada. Fuentes cercanas al proyecto le dijeron a EL COLOMBIANO que algunos proveedores de la obra han puesto trabas y negado ventas, desde que se conoció la posible relación con Odebrecht. “Nadie quiere quedar involucrado ahí y por eso se hacen los locos, tampoco le dicen por escrito a la EDU por qué están negando los servicios”, dijeron.

Las voceras de la EDU consultadas por este diario dijeron que la renovación de Naranjal resultó difícil por ser la primera vez que se hace un proyecto de este alcance en la ciudad. Y es que si bien es cierto que este no es el primer plan parcial de renovación que se hace en la ciudad —ya estuvo el de Ciudad del Rio, considerado un ejemplo internacional—, sí es el primer proyecto donde hay predios de varios dueños, recursos privados y administración pública.

“Una de las lecciones aprendidas es que las unidades de actuación (etapas) no se deben hacer uno a la vez, como pasó en Naranjal, sino poner a competir varias empresas e inversionistas a la vez, pues eso genera mayor respaldo entre ellos y los compradores”, explicó Gloria González, subgerente de Operación Urbana e Inmobiliaria de la EDU.

Uno de los compradores, que pidió reserva de su identidad, dijo que es necesario que el proyecto se termine, no solo para proteger los negocios, sino también para preservar la confianza. “Yo compré por negocio y tengo fe que eso llegará a buen término. Si no es así, nadie volverá a creer en una renovación”, declaró.

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