antioquia | Publicado el 12 de septiembre de 2018

La expansión urbana en Rionegro ¿estamos listos para afrontarla?

Santiago Cárdenas Herrera

El aumento de urbanismo en el municipio de Rionegro, Oriente antioqueño, es todo un fenómeno en los últimos 10 años. ¿Pero está preparado el municipio y Antioquia para este boom inmobiliario y comercial?

Según Eduardo Loaiza, gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) en Antioquia, el crecimiento de Rionegro ha sido exponencial. En este 2018 se han vendido 1.169 viviendas y para fin de año se espera llegar a las 1.900 unidades, un crecimiento del 30 % en comparación con el año anterior.

“El Oriente ha sido la zona en Antioquia de mayor crecimiento en los últimos años y la mitad de la dinámica del Oriente está ubicada en el municipio de Rionegro”, confirma Loaiza.

Para Federico Estrada, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz el caso de Rionegro es especial. “Es la única zona que muestra crecimientos comparativamente con el año anterior, cuando lo que estamos viendo es una corrección en la actividad inmobiliaria”. Además el precio del suelo ha tenido una valoración por encima del 15%, según la Lonja.

El Oriente antioqueño viene creciendo al 200 % en vivienda en los últimos 6 años y el 11 % de las construcciones de vivienda en Antioquia se desarrollan en esa región, según datos de Camacol.

El crecimiento viene de la mano de un aumento poblacional importante. Rionegro pasó de tener 30.000 habitantes en 1964 a más de 126.000 para este 2018, según proyecciones. Con tasas de crecimiento del 1,5 y 2,0 % cada año.

¿Por qué se está dando este crecimiento?

Para Martín Alonso Pérez, presidente Sociedad Antioqueña de Ingenieros, la expansión de Rionegro está asociada a la escasez de suelo que existe en el Valle de Aburrá, y a desarrollos como la ampliación del aeropuerto, la agroindustria y otros proyectos como el reasentamiento de empresas.

Rionegro, Marinilla y La Ceja son muy atractivos para los nuevos desarrollos urbanísticos. La demanda de vivienda crece por las personas que están trabajando en las empresas nuevas que se están asentando en la región, por la ampliación del aeropuerto y el hub de mantenimiento que montó Avianca que ha generado cerca de 1.600 puestos de trabajo. Esos procesos de dinámica económica han llevado a que se demande vivienda de distinto tipo de clase media y alta”, afirma Pérez.

Hasta hace 10 años, en Rionegro existía un mercado inmobiliario importante de lotes urbanizados de parcelación, viviendas campestres y fincas. Luego llegó el auge de construcción de vivienda unifamiliar en áreas como San Antonio de Prado, con condominios de casas. Pero ahora, adicional a todo eso, llegó la construcción de edificios.

Ese crecimiento de la vivienda, según afirma Pérez, no ha venido respaldado por una planificación a la misma velocidad. “El sector privado va a 80 km/h y la planificación estatal a 20 km/h. Es claro que hay una dinámica inmobiliaria acelerada, pero hay un retraso grande en infraestructura vial y lo más grave es la atención a los servicios públicos para recibir a esa nueva población”, explica.

¿Hay atención en servicios públicos?

EPM compró la empresa de servicios públicos de Rionegro, E.P. Río, con la intención de llegar a ofrecer en los próximos años un servicio de la misma calidad que en Medellín.

“La llegada de EPM desde el año pasado sin duda marca un panorama mucho más alentador por la redefinición de esos sistemas de alcantarillado. Ya vienen adelantando la segunda fase de diseño y un plan maestro de expansión de acueducto y alcantarillado”, cuenta Javier Parra, subdirector de Recursos Naturales de Cornare.

El funcionario agrega que es vital para atender el crecimiento poblacional en sectores como El Porvenir- Las Delicias, Rionegro-Gualanday y desde el casco urbano hacía El Rosal y la doble calzada Los Sauces. Pues además ya se habla de una conurbación inminente entre Rionegro y Marinilla por esa doble calzada.

“El crecimiento de la población va a seguir en alza porque Rionegro entre cinco o diez años se va a fusionar con Marinilla, porque ambos tienen infraestructuras muy claras de accesibilidad a mercados mayores como es Bogotá y el Valle de Aburrá”, explica Martín Alonso Pérez, presidente de la SAI.

“Rionegro sí se está planeando”

El secretario de Planeación de este municipio, Guillermo León Gómez, cuenta que desde la administración están preparados para afrontar este fenómeno en los próximos años.

Con un Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que tiene una mirada a futuro, priorizando el sistema de movilidad masivo (con un tren elevado); un plan vial urbano que prioriza al peatón y ciclista; además de un sistema de acueducto urbano y rural y un programa de vivienda.

“Recientemente hicimos un nuevo POT donde dejamos muy vislumbrada la ciudad hasta dentro de 70 años. Ya hicimos un ejercicio de prospectiva de especular hacia donde va. Lo primero son diagnósticos, un plan de movilidad ambicioso y un plan de acción a 30 años como ciudad sostenible”, reitera Gómez.

El objetivo es que Rionegro se integre con el Valle de Aburrá y el resto del país de una forma armónica. Como en 1964 cuando se soñó con la autopista, el aeropuerto, los embalses y los túneles para comunicar el Valle de Aburrá con Oriente, hoy se quiere pensar esta región desde una mirada al futuro y contagiar a las nuevas generaciones para hacerlo posible.

“Nuestra mirada no puede ser solo del POT, sino que tiene que ser a largo plazo y por ello tomamos varias decisiones. Como revisar nuestro POT e incluir dos módulos: el del José María Córdova que es reservar las tierras en servicio del aeropuerto para la aerotropolis, la ciudad con su aeropuerto. Y el segundo es el de concentración de viviendas que es el gran polígono de Llanogrande”, explica Gómez.

Por ejemplo, en materia de movilidad urbana se están haciendo de manera paralela los diseños y construcción de vías principales para desatascar los niveles de hacinamiento que se presentan en algunas arterias urbanas. Es el caso de la construcción de las dobles calzadas de Las Torres, Los Sauces y El Carretero y la vía que va a conectar la autopista Medellín- Bogotá con la zona urbana. Con esto se quiere resolver en los próximos 5 años el problema de la movilidad.

Además, se tiene un proyecto bandera que es el sistema masivo de transporte de pasajeros tipo APM (Automated People Mover), que consiste en “una estructura elevada de trenes ligeros que se impulsará con motores de viento, contribuyendo a reducir la contaminación ambiental, ya que no emite CO2”.

En lo que tiene que ver con el crecimiento de su industria. Rionegro quiere especializarse en la agroindustria, pues gran parte de sus empleos se generan ahí. “Hemos traído industria no contaminante y otras empresas como Nutresa, Argos, Suramericana. Hay empresas del sector salud, bancario y en el sector educativo. Tenemos la zona franca de la salud en torno al San Vicente de Paul y zona franca industrial y comercial que queda en el sector de Barro Blanco”, comenta Gómez.

Crecimiento vs medio ambiente

Aunque para Alejandro Echeverri, director del instituto Urbam de la universidad Eafit, ese crecimiento industrial que vive hoy el Oriente no debe cometer los mismos errores que en el Valle de Aburrá, precisamente que llevaron al hacinamiento actual y contaminación del aire.

“El proceso que tenemos y estamos viviendo hoy en el Valle de San Nicolás de desarrollo económico, inmobiliario y de ocupación es el reto mayor que tenemos hoy en la región. Tenemos que ser muy inteligentes y aplicar mucha innovación para poder construir y proponer escenarios de futuro que sean sostenibles y armónicos con el territorio, las personas y el paisaje”, afirma.

El experto ve dos opciones para enfrentar ese crecimiento. “Un modelo como el que desarrollamos en los años 70 y 80, copiando los problemas y malos ejemplos que hicimos en el Valle de Aburrá, sin mucha conciencia en la protección de los sistemas ambientales, con problemas de ocupación y movilidad. O lograr desarrollar un modelo sostenible mirando el siglo 21, que sea armónico y con las personas que han habitado este valle”, asegura.

Para Echeverri el proceso de ocupación va tan rápido y es tanta la presión económica e inmobiliaria que los gobiernos se están equivocando nuevamente. “Todos tenemos una responsabilidad ética con este territorio”, recordó.

Javier Parra, subdirector de Recursos Naturales de Cornare, cree que no hay una mala planificación o crecimiento desordenado. “Nosotros hemos tenido unas regulaciones en materia de densificación del suelo rural como no se tienen en otras partes del país. Hemos establecido normas y condicionantes para que estos territorios, particularmente Rionegro, crezcan de manera equilibrada y sostenible con los recursos naturales”, afirma.

Y es que la visión del nuevo POT de Rionegro apunta a que sea una “ciudad intermedia, verde y sostenible, con el aprovechamiento justo de sus recursos”. Pues no hay que olvidar que el Oriente tiene una extensión verde significativa con reservas en bosques, páramos, fuentes hídricas y biodiversidad.

En el caso de Rionegro hay lugares intocables como lo es el Cerro del Capiro que comparte con La Ceja y que son considerados zonas de preservación donde no se puede desarrollar actividad constructiva. Además hay zonas de restauración donde el 80 % del predio debe tener zona boscosa para que se le autorice una licencia. La Alcaldía, además, hace un monitoreo permanente de la dinámica inmobiliaria en sus zonas urbanas y rurales.

A futuro Rionegro tendrá varios retos, pues se proyecta como una zona altamente poblada y con gran desarrollo, por lo que tiene la tarea de lograr una articulación con los demás municipios cercanos y convertirse en una ciudad intermedia, para resolver el flujo inmobiliario que migra desde Medellín y alcanzar metas comunes con los otros municipios de Oriente.

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