Naranjal, un enredo inmobiliario con recursos públicos

Las obras tienen un año de atraso y varios compradores reversaron el negocio. Radiografía del problema.

En la primera etapa de Naranjal ya hay dos torres construidas, con pocos apartamentos entregados. Los dos edificios restantes tienen demoras de un año en la construcción.

El operador y el socio inversionista están en pleito legal. FOTOS Julio césar herrera

Naranjal: los enredos que tienen frenada la renovación urbana

Un año de retraso acumula ya el proyecto Nuevo Naranjal, el icono de la renovación urbana de Medellín, que arrancó en 2013 con la promesa de convertir un barrio de talleres y pocas viviendas en un parque residencial construido en cinco etapas, con espacios públicos de calidad y mejor urbanismo.

Mara Restrepo, gerente del Plan Parcial de Naranjal, explicó que la unidad 2 (la primerade las cinco etapas en ser ejecutada) avanza en un 60% de ejecución pero que, por distintas demoras, la terminación del proyecto —prevista para este año— no será posible. La nueva reprogramación extiende el cronograma de entrega para el 2019. “Esto porque no hemos contado con los recursos para trabajar a la velocidad que quisiéramos”, dijo.

De las cuatro torres que se propuso construir en esta etapa, solo hay dos listas y las restantes están en obra. Eso quiere decir que de los 240 apartamentos prometidos, solo hay 120 construidos, apenas 85 han sido entregados a sus dueños, y muy pocos están habitados. Hoy la mayoría de las ventanas en los edificios están decoradas con letreros de agencias de ventas y arrendamientos.

Las demoras han generado molestias entre algunos compradores, al punto de que varios ya desistieron del negocio. Según Restrepo, 75 compradores se arrepintieron.

“Hoy tenemos desistimientos que suman unos $5.000 millones, pero la sala de ventas sigue abierta y el proyecto en marcha. Hemos logrado vender nuevamente un 20% de esos inmuebles, porque el negocio es muy atractivo para inversionistas”, dijo.

Avance lento

El dato curioso es que a los nuevos clientes, según reconoció la Gerente, no se les está dando una fecha de entrega definitiva.

“En Naranjal tenemos dos tipos de compradores: los que hacen el negocio por inversión, para vender o alquilar; y los que efectivamente quieren vivir ahí. La mayoría de desistimientos son de estos últimos. A los nuevos compradores no se les dio una fecha exacta de entrega, y ellos aceptaron porque saben que es una inversión a largo plazo”, dijo Gloria González, subgerente de Operación Urbana e Inmobiliaria de la Empresa de Desarrollo Urbano de Medellín, EDU (operador urbano del proyecto).

Al lado de las torres ya construidas se desarrolla la construcción de otro edificio. EL COLOMBIANO visitó la zona y no encontró obreros ni maquinaria activa, pero sí un cerramiento con una gran valla metálica.

González explicó que no son visibles los avances de obra porque aún están en la etapa de construcción de fundaciones y pilonas.

Pero reconoció que la cantidad de trabajadores en la obra sí ha disminuido, producto de una instrucción de la EDU. “Es una exigencia que le hemos hecho al contratista constructor para que no genere costos adicionales inoficiosos porque la obra no avanza al ritmo que lo queremos”, aseguró.

Los líos

El proyecto de Naranjal se sale de los estándares de una obra típica, pues hay mezcla de recurso privado con gestión pública. En este intervienen tres partes: la EDU que actúa como gerente de proyecto y operador urbano, la empresa CASS Constructores, que es fideicomitente inversionista constructor y Alturia, que es la encargada de la obra física. En otras palabras, CASS pone los dineros y lidera la obra, Alturia la ejecuta, y la EDU se encarga de la venta.

Según Restrepo, gerente del Proyecto, la Secretaría de Infraestructura de Medellín aportó $10.000 millones como préstamo para iniciar la gestión de redes y predios y esos recursos se pagarán con los dineros de la venta de los inmuebles. CASS, por su parte se comprometió a aportar $30.000 millones para la obra, de los cuales aún debe $12.000 millones.

La falta de esos recursos, dijo, ha afectado la ejecución del proyecto y ha generado diferencias entre ambas partes.

Xiomara Giraldo, secretaria General de la EDU, explicó que la entidad demandó a CASS ante un juez por “no prever los recursos en los tiempos necesarios, y por incumplimientos en entrega”.

Los responsables

El proceso está en un tribunal de arbitramento, en etapa de contestación de excepciones por parte de la EDU. Pero CASS asegura que las demoras son producto de fallas en la Empresa de Desarrollo Urbano. En una carta enviada al Concejo de Medellín, Carlos Alberto Solano, socio de CASS, dijo que “los incumplimientos que han afectado el normal avance del proyecto son atribuibles al operador urbano y no a su compañía”.

Según Solano, la EDU incumplió con la liberación de predios necesarios para la ejecución de la obra, la entrega oportuna de diseños y el recaudo y gestión eficiente de los pagos de los compradores. Agregó que su empresa ha tenido que hacer “mayores esfuerzos, sacrificando incluso sus recursos” para superar las demoras y responsabilizó al operador por la incertidumbre que hay entre compradores y proveedores.

La EDU dijo que los diseños de la etapa 2 se entregaron a tiempo, y que hubo problemas en el saneamiento de 4 inmuebles por medidas cautelares que estaban inscritas, pero que se lograron liberar en agosto de 2017. “Esto no afectó la obra”, sentenció.

Así las cosas, y con ambas partes enfrentadas, será un juez el que determine quién debe responder por las demoras y posibles perjuicios.